ПРИЛОЖЕНИЕ 15-2 ПРАКТИКА И МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Отдельные составные элементы стоимости строительства включают: ?

затраты на земельный участок — покупную цену земли и затраты, связанные с подготовкой участка под застройку; ?

стоимость проектирования — оплату услуг архитекторов, специалистов по определению объемов работ и проектных фирм; ?

строительные расходы — затраты на общестроительные и специализированные работы, а также другие расходы (специальные основания, инженерное оборудование зданий); ?

дополнительные издержки — управленческие расходы и издержки, связанные с реализацией строительной продукции, а также финансовые расходы.

В управленческие расходы входят гонорары инициаторам-застройщикам за управление строительным циклом, а также административные расходы, прямые п косвенные налоги, регистрационные сборы.

В зарубежной практике различают сметную (расчетную) и фактическую стоимости. Сметная стоимость определяется на стадии подготовки капиталовложений, фактическая — в ходе строительства и реализации строительных объектов.

Придавая исключительно важное значение точности определения стоимости строительства, представители заказчика и подрядные организации в процессе возведения объектов ведут учет и анализ всех затрат, а по завершении строительства составляют «исполнительные^ сметы с целью изучения собственного опыта и накопления «банка» данных для строительства будущих объектов.

Существует практика, когда проектные фирмы за повышенную оплату своих услуг дают гарантию обеспечить минимальные (в пределах до 5%) отклонения от согласованной в договоре сметной стоимости. Это становится возможным благодаря тщательному анализу систематически накапливаемых данных о фактических затратах по ранее построенным объектам («банка*- данных).

В состав проектной документации входят предложения проектировщиков заказчику по архитектурной, технической п экономической частям проекта. Рассмат риваются различные технические гипотезы, проводптся сравнительная оценка воз южных технических и архитектурных решений. Составляются общий план и эс изы на основе предполагаемых вариантов технических решений, мы кономичес1{ая оценка включает техипко-экономпческую оценку предполагае л ^ решений (прикидка удельной стоимости на 1 кв. м площади и* т. д.). Предо .’К0Л|вбапнй экономических оценок к «базисной» стоимости, принятой за 100%, составляют 115-120%.

В1сттт^а ПРедваРительной стадии проектирования («форпроекта») исходные данные работок*01 од Репиые заказчиком (инвестором) результаты предварительных про-

сме-т§°?еНЬ ЭК01Шмическ°п оценки па этом этапе ограничивается предварительной бот п основе вариантных решений) с оценкой стоимости основных видов ра- •

пределы колебания экономических оценок «базисной» сметной стоимости.

принятой за 100%, составляют 110—116%. На этом этапе предварительного проектирования исходным является одобренный заказчиком предварительный проект.

В состав проектной документации входит окончательный проект, который содержит: ?

планы и разрезы зданий и сооружений; ?

рабочие чертежи;

О детальный архитектурный проект; ?

подробную техническую спецификацию; ?

проект организации строительных работ; ?

необходимые объемы поставок материалов и конструкций с указанием их количества для каждого вида работ; ?

предварительную программу выполнения работ с вероятностной оценкой их последовательности и сроков; ?

финансовый план (баланс доходов и расходов); ?

справочник сметных цен.

Экономическая оценка на этом этапе — окончательная смета («базисная» сметная стоимость), детализированная по видам работ.

На следующем этапе — выборе подрядной строительной фирмы и заключении контракта — в состав исходных данных определения стоимости входит: ?

разрешение на строительство, ?

консультационное досье для подрядчиков — претендентов на выполнение строительных работ, которое обычно включает характеристику объекта, ?

особые требования к объекту; к О сведения о продолжительности строительства, организации производства раоот,

ценах («базисную» сметную стоимость по объекту в целом); ?

общие условия подрядного договора; ?

специальные предписания к данному объекту строительства.

Экономическая оценка на этом этапе — цены предложений подрядчиков, которы

могут отклоняться от «базисной сметной стоимости» и на основе которых усшивли вается согласованная «цена договора» (на уровне выше или ниже «базисной»;.

В ряде случаев цена («базисная сметная стоимость» по объекту в целом'^! храняется в тайне и ее предлагается определить строительным фирмам пр дентам на получение подряда. При заключении контрактов на ^основе «°ткр торгов», «призыва к предложению» или «взаимных соглашении» критерии низкой цены, как правило, является единственным для получения подряд • Приведенный раньше порядок осуществления проектирования и опред сметной стоимости строительства на отдельных стадиях наиболее характР большинства экономически развитых стран. Общим для этих стран явля ’ что организация проектирования построена таким образом, что предвар ^ проектные проработки предполагают исследование множества проектны: р ^ и обоснований, а выбор окончательного проекта осуществляется: р ^ «предварительных смет» по различным проектным решениям. итгтований подчеркнуть, что подобная схема используется, как правило, при про пр0.

уникальных объектов, для которых невозможно^ воспользоватьс^^тг.тпв в ДРУ' шлого опыта, основанного на анализе показателей аналогичных ооъе • нИд гих же случаях (например, для менее сложных) при выборе проек_ Р осн0.

риваются как вполне реальные, приемлемые для достижения по ЧИКОМ цели. лттпелеЛЯеТ'

Суммарный размер общих затрат на строительство 3Дания ° здания. ПРЙ ся в соответствии с типом и объемно-планировочными Реш ттпчлементно С

этом общая площадь и строительный объем 3Дани* „ теуНико-экономИ'

учетом строительства аналогичных объектов с соответствующим

ческими показателями и качеством постройки. на каждый

Впоследствии окончательная сумма общих затрат Р^пред , часть здания* элемент здания. Понятие «элемент здания» обычно и стп0нтельстзо-

выполняющую одну и ту же функцию, каким бы ни был р

В практике проектирования Великобритании существует около тридцати функциональных элементов, однако их количество меняется в зависимости от вида здания. Выделяются элементы для стен, крыш, перегородок, отделки, потолков и т. д.

В значительной степени разделение по элементам здания зависит от объемно- планировочных решений и формы конструкции, В основном выбор производится между различными вариантами объемно-планировочных и конструктивных решений как между традиционными, так и нетрадиционными решениями и вариантами.

Результаты анализа выражаются обычно в виде конечной цифры для каждого элемента здания в виде цен на 1 кв. фут или 1 кв. м. Система удельных показателей укладывается в сводку затрат, с помощью которой определяют общую сумму затрат по зданию или сооружению в расчете на принятую единицу измерения. Разрабатывая «рабочие чертежи», проектировщик знает цену каждого элемента, а также общую сумму затрат, которая складывается из затрат по отдельным элементам. По окончании рабочих чертежей их проверяют по стоимости на основе приблизительных количеств. В случае необходимости могут быть внесены изменения в проект и в спецификации для приведения затрат в соответствие с конечными цифрами или может быть достигнуто соглашение о превышении конечных затрат.

Метод планирования сравнительных издержек начинается с анализа стоимости здания в соответствии с предъявленными к нему функциональными и конструктивными требованиями. Поэтому проектирование здания производится при участии специалиста, осуществляющего так называемый количественный обзор. В функции этого сотрудника входят определение и анализ факторов, влияющих на различные проектные решения и затраты.

Расчет стоимости строительства производится с учетом фактора времени. При этом сопоставляются затраты, которые можно произвести в настоящее время или в различное время в будущем. Будущие затраты обеспечиваются инвестированием меньшей суммы денег в настоящее время, которая вместе с процентами вырастает до суммы, необходимой в определенный момент в будущем. Поэтому будущие затраты стоят меньше, чем их номинальная стоимость.

Сравнение денег, уплачиваемых в будущем, с деньгами, уплачиваемыми в настоящем, осуществляется посредством приведения или дисконтированных стоимостей. Это обеспечивает эквивалентность между настоящими и будущими стоимостями. Конечно, отношение между текущими и будущими затратами зависит от ставки процента, выплачиваемой заемщиком. Одной из основ учета фактора времени в целях определения эквивалента всех издержек, возникающих при строительстве и эксплуатации здания, является суммирование дисконтированных стоимостей.

Другим способом выражения того же самого отношения является использование годового эквивалента стоимости. Эта сумма, уплачиваемая каждый год, имеет ту же стоимость, что и настоящая или обесцененная стоимость. Например, годовой эквивалент стоимости первоначальных затрат представляет собой сумму, которая за Данный период полностью покрывает заем, взятый для освоения начальных затрат и наросшего процента. Он соответствует годовой выплате долга строительному об- илн Другой финансовой организации в счет заложенного имущества.

Методы определения базовой сметной цены в зарубежной практике основаны ооычно на двух относительно однородных группах: 1.

Методы, основанные на использовании прейскурантных (расчетных) цен с У етом региональных особенностей, типовых каталогов единичных расценок, а также специальных видов расценок.

Формулы и эмпирические методы.

Нип олее веРная оценка стоимости строительства чаще всего достигается комби- ированием нескольких методов и комплексного анализа полученных результатов.

счеты стоимости строительства по агрегированным (укрупненным) пара- ЖРКР™ П0 ПОдсчетам зарубежных экономистов позволяют уменьшить затраты пн- кпати°Г° т^7да на разработку проектно-сметной документации на 25 — 50%, со- р гать ее объем в о—10 раз, ускорить разработку смет и их экспертизу, оасчр заРУ^ежн°й практике широко используются различные методы укрупненных тов стоимости, например промышленного строительства. В частности: ?

метод расчета по удельным нормам на основные элементы затрат; ?

метод определения затрат на оборудование с последующим вычислением в процентах к ннм остальных элементов затрат по зданиям и сооружениям; ?

определение стоимости строительства предприятия в зависимости от стоимости технологического оборудования с помощью переходного эмпирического коэффициента (метод Ланга); ?

определение стоимости строительства предприятий в зависимости от стоимости основного технологического оборудования с помощью эмпирических коэффициентов, дифференцированных по видам оборудования (метод Хенда); ?

метод логарифмической зависимости стоимости строительства предприятии от их производственной мощности; ?

метод расчета стоимости строительства через удельные капиталовложения (средние капитальные затраты на единицу годовой производственной мощности); ?

метод расчета стоимости через укрупненные структурные группы (модули) капитальных затрат.

Общим для большинства методов является декомпозиция стоимости строительства промышленных объектов и комплексов на укрупненные составляющие (подсистемы) с использованием особых методологических приемов их исчисления.

Расчет стоимости строительства с помощью формул по конструктивным элементам и видам строительных работ на общестроительные и специальные работы. За основу разработки таких формул положены следующие принципы: ?

объединение в группы различных разновидностей конструкций с соответствующим сокращением числа параметров, в зависимости от которых устанавливается значение сметных цен; ?

учет технических особенностей, характерных для данных видов строительных работ.

Расчет стоимости строительства по статистическим данным основан на статистике сметных цен, собранных из многочисленных подрядных договоров, выполненных по заказам государственных органов, а также частных компаний. Этот метод требует тщательного технико-экономического анализа проектов.

Расчет стоимости строительства с помощью графиков и номограмм проводится на основе экономико-математических формул и статистических данных. Точность результатов во многом зависит от выбора шкалы — равномерная, логарифмическая, полулогарифмическая.

Один из популярных в зарубежной практике номографических методов — метод АРС (метод обоснованного анализа и быстрой оценки стоимости строительства), разработанный научно-техническим центром по строительству Франции. Этот метод основан на системе различных кривых, позволяющих определять единичную стоимость площади здания в целом, а также составляющих его сектции, помещений инженерного оборудования и т. д.

Использование индексов для адаптации первоначальной стоимости к фактической из-за отличия индексов стоимости по различным видам строительства, учи тывающих конъюнктурные колебания изменения цен на строительные материя и рабочую силу. В США, например, около десяти фирм систематически составда ют индексы стоимости по различным видам строительства для различных город * штатов и географических районов страны. Эти индексы используются: ?

при пересмотре первоначальной стоимости строительства, зафиксированное момент заключения подрядных договоров на выполнение инвестиционных р грамм и отдельных видов проектных и строительно-монтажных работ, ?

при расчетах за выполненные подрядными строительными, инжинирингов

и проектными фирмами проектно-строительных и монтажных работ, ловЬ1х ?

при исчислении ретроспективной динамики объемов строительства и в в капиталовложений по отдельным объектам, комплексам, регионам и Р целом; на ?

при попытках прогнозировать движение цен на строительную продукци краткосрочную и среднесрочную перспективу. В простых случаях, когда отчетливо виден один явио правильный вариант и один явио неправильный вариант, часто разумнее выбрать неправильный, чтобы быстрее приступить к иеиабежным исправлениям.

Первый закон корректировки Мэрфи