ПРИЛОЖЕНИЕ 15-1 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ В РОССИЙСКОЙ ПРАКТИКЕ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ

Сметная стоимость строительства представляет собой общую сумму денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

Основанием для определения сметной стоимости строительства являются (см.

проект и рабочая документация (РД), в том числе чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам (подробно о проектно-сметной документации в главе 10);

О действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

В процессе определении сметной стоимости может быть использована информация о текущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы, предоставляемая на договорной основе региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦДСу и (или) органами государственной статистики.

В настоящее время функционируют следующие методы определения стоимости строительства: ?

ресурсный; ?

ресурсно-индексный;

О базисно-индексный;

О базисно-компенсационный;

и использования банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат 'ресурсов), необходимых для реализации проекта.

Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производства) ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях и конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на площадку строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.

Для определения потребности в ресурсах на равноправной основе могут использоваться:

ведомости потребности в материалах, составляемых при проектпровашш объектов; данные о затратах труда рабочих и времени использования строительных машин, приводимые в проектной документации в разделе «Организация строи- тельства>;

общие производственные нормы расхода материалов;

РоГйГгаР1 ^Н°^Мативно'инФ°Рмациониая^ ^аза — С^°РНШШ СНпР-91, ^ собственная нормативная база пользователя.

ИСч есУРсы> на основе которых определяется стоимость соответствующих работ, или сляются» как правило, в суммарном виде по зданию (сооружению) в целом Для 6Г0 части‘ Оценке подлежат итоговые (суммарные) ресурсные показатели.

в базисном уровне — на основе средней сметной заработной платы, учтенной в нормативах; ?

в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе фактически сложившейся средней заработной платы работников, занятых на строительно-монтажных работах и в подсобных производствах, но не выше установленной нормируемой величины средств на оплату труда, относимой на себестоимость продукции (работ, услуг).

Оценка итоговых данных по строительным машинам осуществляется: ?

в базисном уровне — по сметным нормам и расценкам на эксплуатацию строительных машин; ?

в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе информации о текущих ценах за эксплуатацию строительных машин.

Материальные ресурсы оцениваются: ?

в базисном уровне — по сметным ценам на материалы, изделия и конструкции; ?

в текущем уровне — по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом транспортных и заготовительно-складских расходов. Накладные расходы определяются на основе: ?

индивидуальной нормы накладных расходов для конкретной строительной организации путем калькулирования по статьям затрат; ?

системы показателей накладных расходов по видам строительных и монтажных работ; ?

действующих норм накладных расходов.

Вариант исчисления величины накладных расходов принимается заказчиком (инвестором) и подрядной организацией. Базой для определения накладных расходов является сметная стоимость прямых затрат или фактическая величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов.

Фактическая величина средств на оплату труда может быть определена одним из двух способов: ?

путем умножения сметной заработной платы рабочих, включая дополнительную, на статистический индекс ее изменения; ?

на основании данных статистической отчетности или бухгалтерского учета о фактической величине оплаты труда.

Сметная прибыль в локальном ресурсном сметном расчете определяется: ?

по индивидуальной норме для конкретной организации, полученной путем калькулирования по статьям затрат, учитываемых в сметной прибыли; ?

по общеотраслевому нормативу.

Окончательное решение по выбору варианта исчисления величины сметной прибыли принимается заказчиком и подрядной организацией.

Ресурсно-индексный метод является сочетанием ресурсного метода с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, услуги и пр.)

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или сурсов в текущем (прогнозном) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен И выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.

В зависимости от применяемой при составлении смет нормативной базы за оа зисный уровень для определения индексов принимаются: ?

сметные цены, введенные в действие с 1.01.1984 г.; ?

сметные цены, введенные в действие с 1.01.1991 г.; ?

текущие цены предшествующего периода.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов.

Информационной основой для определения текущих индексов являются данные статистической отчетности, первичного бухгалтерского учета, а также результаты специальных статистических наблюдений, организованных региональными центрами по ценообразованию.

Прогнозные индексы разрабатываются на основе: ?

математической обработки показателей динамики индексов цен за предшествующие кварталы или месяцы; ?

количественной оценки влияния на уровень цен факторов инфляции и, прежде всего, роста регулируемых цен на энергоносители; ?

количественной оценки воздействия на уровень цен антиинфляционных мероприятий и мер по регулированию цен, осуществляемых федеральными органами, местной администрацией, инвесторами и подрядными организациями. Приведение сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен, в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения суммы по каждой строке (разделу) на соответствующий текущий (прогнозный) индекс с последующим суммированием общего итога по смете.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне илн в текущем уровне предшествующего периода.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

Базисно-компенсационный метод определения стоимости строительства представляет собой составление сметной документации с использованием имеющихся сметных норм.

При этом методе стоимость строительства определяется в два этапа: и на первом этапе (стадия проектирования) — в базисном уровне с ориентировочным прогнозом удорожания базисной стоимости в связи с ожидаемыми ин- фляционными процессами; и на втором этапе (в процессе строительства) — при оплате работ, услуг, оборудования и др. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальными изменениями цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе. Итоговая стоимость строительства складывается из ее базисного уровня и всех дополнительных затрат, вызванных повышением цен и тарифов на применяемые

Метод использования байков данных о стоимости ранее построенных или за- роектщюванных объектов-аналогов предполагает использование стоимостных показателей по зданиям и сооружениям, аналогичных проектируемому в данный мо- ент. Этот метод весьма эффективен — особенно на начальных фазах работ по фоекгу, однако традиционно недооценивается отечественными строителями, в свя- к с чем Д° настоящего времени его применение ограничено. Лишь некоторые рупные структуры (Газпром, Правительство Москвы, Лукойл и другие) реально дают и используют банки данных по объектам-аналогам.

Сметная документация

При определении сметной стоимости строительства проектируемых предпримем»» СООРУ“> объектов, их частей и видов работ составляется сметная доку- «5«. состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объект- тоат т’ субъектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды за- > сводных сметных расчетов стоимости строительства и т. д*

Сметная документация составляется в определенной последовательности, с постепенным переходом от мелких к более крупным элементам строительства, представляющими собой вид работ (затрат) — объект — пусковой комплекс — очередь строительства — строительство (стройка) в целом.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно- нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 года, актуализация которой непрерывно осуществляется под руководством Госстроя России.

Первичными сметными нормативами являются элементные сметные нормы (ЭСН) на строительные работы и конструкции.

Потребность в ресурсах, входящих в состав ЭСН, определяется: ?

по затратам труда рабочих — на основе действующих норм на строительно-монтажные работы; ?

по эксплуатации строительных машин — на основе производственных норм исходя из технической производительности машин; ?

по материалам — на основе общих производственных норм расхода материалов; ?

по конструкциям — на основе спецификаций к рабочим чертежам. Единичные расценки в базисном уровне основаны на: ?

элементных сметных нормах на виды работ; ?

сметных нормах н расценках на эксплуатацию строительных машин; ?

сметных ценах на строительные материалы, изделия и конструкции; Элементные (ресурсные) сметные нормы на монтаж оборудования предназначены для определения сметной стоимости работ по монтажу оборудования в текущих или прогнозных ценах, а расценки на монтаж оборудования — в базисном уровне цен.

Укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ предназначены для определения простым и доступным образом стоимости объектов и работ исходя из конструк* тивных и других параметров зданий и сооружений или укрупненных единиц объемов работ. Применяются для определения стоимости объектов и работ: ?

на стадии разработки рабочей документации (РД): показатели видов работ (ПВР), прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС), укруп- ненные расценки (УР); ?

на ранних стадиях проектирования и в составе предпроектной документаций (обоснования инвестиций) — все виды укрупненных сметных нормативов и показателей;

Локальные сметы (локальные сметные расчеты,) составляются по рабочим чертежам на отдельные виды строительных и монтажных работ по рекоменДУе мым Госстроем России формам. В них определяется сметная стоимость конструк тивных элементов и видов работ.

В зависимости от отдельных видов строительства, специализации подрядных строительно-монтажных организации н структуры проектной документации кальные сметные расчеты (сметы) могут составляться: ^ ?

по зданиям и сооружениям - на строительные (в том числе и специальны^ работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвеш^ ние, электросиловые установки, монтаж и приобретение технологической Других ВИДОВ оборудования, контрольно-измерительных Приборов и аБТОМ г ки, слаботочных устройств, приобретение мебели, инвентаря и другие раоо » ?

по общеплощадочным работам - на вертикальную планировку, устройство ив женерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории и другие.

В локальных сметных расчетах (сметах) может производиться группировка данных в раздел по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств, учитывающая специфические особенности отдельных видов строительства. Порядок группировки регламентируется производственно-отраслевыми и территори-альными нормативными документами.

Стоимость в составе локальных сметных расчетов (смет) состоит из прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.

Прямые затраты непосредственно связаны с производством строительно-монтажных работ и включают: ?

основную заработную плату рабочих; ?

стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов; ?

расходы по эксплуатации машин и механизмов.

К основной заработной плате рабочих относится сдельная и повременная оплата труда рабочих, занятых на строительных и монтажных работах, а также на доставке материалов от приобъектного склада до места укладки.

Часть заработной платы рабочих входит в другие статьи сметной стоимости строительно-монтажных работ: заработная плата рабочих, занятых на погрузке, транспортировке и выгрузке строительных материалов, включена в стоимость материалов; заработная плата работающих на машинах отнесена к расходам по эксплуатации машин; заработная плата инженерно-технических работников и служащих включена в накладные расходы.

Сметная стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов включает расходы на приобретение материалов по отпускным ценам промышленности, расходы по упаковке, реквизиту, доставке до приобъектного склада стройки, а также заготовительно-складские расходы.

Расходы по эксплуатации машин и механизмов включают: затраты на доставку машин на строительную площадку, перемещение с объекта на объект, монтаж и демонтаж; амортизационные отчисления; расходы, необходимые для капитальных и текущих ремонтов и технического обслуживания машин; заработную плату машинистов и прочего обслуживающего персонала; стоимость горюче-смазочных и обтирочных материалов, сменных приспособлений и деталей.

Накладные расходы, предназначенные для организации, управления и обслуживания строительного производства, в отличие от прямых затрат не связаны непосредственно с выполнением строительно-монтажных работ и отражают затраты на создание необходимых условий для нормального функционирования процесса строительного производства.

В накладные расходы входят следующие статьи затрат: и административно-хозяйственные расходы (оплата труда административно-хозяйственного персонала; отчисления на социальные нужды; содержание я эксплуатация вычислительной техники, зданий, служебного легкового транспорта; ремонт основных фондов, используемых административно-хозяйственным персоналом; амортизационные отчисления (арендная плата) по основным фондам, предназначенным для обслуживания административного персонала; оплата консультаций, информационных и аудиторских услуг; почтово-теле- графные, канцелярские, типографские и другие адмшшстративно-хозяйствен- ные расходы);

расходы по обслуживанию работников строительства (подготовка и переподготовка кадров, отчисления на социальные нужды, обеспечение саннтарно-гигие- нических и бытовых условий, охрана труда и техника безопасности); расходы на организацию работ на строительных площадках (износ и ремонт малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и производственного инвентаря; изобретения и рационализаторство; расходы по геодезическим работам, проектирование^ производства работ; содержание производственных лабо раторий; благоустройство и содержание строительных площадок; подготовка ^ троительных подразделений в пределах стройки);

прочие накладные расходы (платежи по обязательному страхованию, по кредитам банков; реклама, участие в выставках, ярмарках; налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, набор и командировки рабочих, представительские и другие расходы, возмещаемые заказчиками).

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса рекомендуется использовать систему норм накладных расходов, включающую: ?

укрупненные нормативы по основным видам строительства; ?

нормативы по видам строительных и монтажных работ; ?

нормы накладных расходов на строительные, монтажные, специальные строительные работы, предназначенные для определения стоимости строительства в базисном уровне цен; ?

индивидуальные нормы накладных расходов для конкретных строительных, монтажных и ремонтно-строительных организаций.

В отличие от прямых затрат накладные расходы косвенно нормируются в процентах от выбранной базы исчисления: ?

фонда оплаты труда рабочих в составе прямых затрат; ?

сметной стоимости прямых затрат в базисном уровне сметных норм и цен. Сметная прибыль — это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительной организации, не относимых на себестоимость работ. Сметная прибыль включает: расходы на уплату налога на прибыль, затраты на развитие производства, на материальное стимулирование работников и на развитие социальной сферы.

В тех случаях, когда в соответствии с проектными данными осуществляется разборка конструкций, снос зданий и сооружений с целью получить конструкции, материалы и изделия, пригодные для повторного применения или производится попутная строительству добыча отдельных материалов (камень, щебень, лес и др.), за итогом локальных смет на разборку, снос (перенос) зданий и сооружений и другие работы справочно указываются возвратные суммы.

Возвратные суммы — это суммы, уменьшающие размеры выделяемых заказчиком капитальных вложений, не исключаемые из итога локального сметного расчета и из объема выполненных работ.

При определении сметной стоимости ресурсным методом составляется локальный ресурсный сметный расчет (локальная смета).

В локальном ресурсном сметном расчете выделяются следующие ресурсные показатели: ?

трудоемкость работ (в чел. часах) для определения основной заработной платы рабочих, выполняющих строительные работы и обслуживающих строительные машины; ?

время использования строительных машин (в маш. часах);

О расход материалов, изделий и конструкций (в принятых физических единицах измерениях: м , м, т, п.м и пр.) и расход ресурсов на транспортировку материалов, изделий и конструкций.

Стоимость ресурсов при этом определяется по текущим или прогнозируемым ценам.

Объектные сметы (объектные сметные расчеты) разрабатываются в базисном или текущем (прогнозном) уровне цен по рекомендуемой Госстроем России иа объекты в целом: данные локальных смет суммируются с группировкой по соответствующим графам сметной стоимости: ?

«строительных работ»; ?

«монтажных работ»; ?

«оборудования, мебели и инвентаря»; ?

«прочих затрат».

В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показа тели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружении, м протяженности сетей и т. д. Также за итогом справочно показываются возвратные суммы, являющиеся итогом возвратных сумм, определенных во всех ОТНОСЯ щихся к этому объекту локальных сметах.

При составлении объектного сметного расчета могут использоваться укрупненные сметные нормативы (показатели), а также стоимостные показатели по проек- там-аналогам.

В объектных и локальных сметах выделяются нормативная трудоемкость и сметная заработная плата. Нормативная трудоемкость отражает количество труда рабочих в человеко-часах, которое по сметным нормам должно затрачиваться на выполнение строительных и монтажных работ. Она включает трудоемкость работ, предусмотренных в прямых затратах, накладных расходах, а также трудоемкость возведения титульных временных зданий и сооружений и выполнения работ в зимнее время.

Сметная заработная плата включает: основную заработную плату рабочих, занятых непосредственно на строительных и монтажных работах; заработную плату рабочих, занятых на управлении и обслуживании строительных машин; заработную плату рабочих, учтенную в накладных расходах, в стоимости временных зданий и сооружений, в составе зимних удорожаний и других начислениях.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в случае, когда необходимо определить в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами.

В случае, если имеются в наличии нормативы, выраженные в процентах от полной сметной стоимости или сметной стоимости строительно-монтажных работ, сметные расчеты могут не составляться. При этом в главы сводных сметных расчетов стоимости строительства «Подготовка территории строительства», «Прочие работы и затраты», «Подготовка эксплуатационных кадров» отдельной строкой включаются средства, исходя из имеющегося норматива.

Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется на основе объектных и локальных смет, а также сметных расчетов на дополнительные затраты в базисно-текущем или базисно-прогнозном уровне цен и является основным документом, определяющим стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений.

В сводном сметном расчете стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства распределяются по 12 главам (см. таблицу 15.П1.1).

Распределение стоимости по объектам и работам внутри глав производится согласно сложившейся для соответствующей отрасли народного хозяйства номенклатуре сводного сметного расчета стоимости строительства.

В конце сводного сметного расчета предусматривается резерв на непредвиденные работы и затрат, предназначенный для компенсации стоимости тех работ и затрат, которые не всегда можно предусмотреть в процессе проектирования, но которые могут возникнуть как при детальной проработке проектных решений, так и в ходе выполнения строительно-монтажных работ.

Величина резерва средств на непредвиденные работы и затраты исчисляется в процентах от общей сметной стоимости'и зависит от объекта и отрасли. Резерв на непредвиденные затраты должен быть таким, чтобы обеспечить выполнение проекта оез дополнительной денежной помощи.

оа итогом сводного сметного расчета стоимости строительства указываются:

возвратные суммы;

балансовая (остаточная) стоимость оборудования, демонтируемого или пере- авляемого в пределах действующего реконструируемого или технически перевооружаемого предприятия;

тгтД^НЫе 0 Д°левом участии предприятий и организаций в строительстве объек-

оощего пользования или общеузловых объектов; микп1014?1*6 данные 0 распределении общей сметной стоимости строительства п,^ ^ на или комплекса жилых и общественных зданий по направлениям капитальных вложений; ^

оийХмМЬ1 н^10Гй на добавленную стоимость (НДС) и другие затраты, предусмат- мые действующим законодательством Российской Федерации.

Мой гГа затР?т на стРойку в целом или на ее очередь составляется по рекомендуе- там Ст5'^оем форме и включает отдельными строками итоги по всем сводным расче- имости строительства, а также по возвратным суммам с подведением итогов. Таблица 15.П1.1. Структура сводного сметного расчета Главы сводного сметного расчета Содержание глав 1. Подготовка территории строитель- ? средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застаиваемой теовитоши 2. Основные объекты строительства ? сметная стоимость зданий, сооружений, цехов и установок основного пооизвояственного назначения 3. Объекты подсобного производственного и обслуживающего назначения 4.

Объекты энергетического хозяйства 5.

Объекты транспортного хозяйства и связи 6.

Наружные сети н сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения 7.

Благоустройство и озеленение тер- ? сметная стоимость объектов, перечень которых соответствует наименованием глав 8. Временные здания и сооружения ? средства на возведение временных (титульных) зданий и сооружений; ?

выполнение работ по переоборудованию других зданий и сооружений для обслуживания строи- 9. Прочие работы и затраты ? затраты иа выполнение проектно-изыскательских работ; ?

расходы по освоению площадки; ?

затраты на подготовку эксплуатационных кадров для строящегося предприятия; ?

пяятгичньте КОМТТРНСЯТШИ и доплаты пахотникам И ДО.. 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия и автопский наляоп ? средства на содержание службы заказчика-за- строищика; 11. Подготовка эксплуатационных кадров ? средства на подготовку эксплуатационных кадров для вновь строящихся и реконструируемых предприятий (также включаются в главы 7 и 8); К сводному сметному расчету должна прилагаться пояснительная записка> в которой приводятся: ?

ссылка на территориальный район, где производится строительство; ?

уровень сметных цен, в которых составлен расчет;

О перечень каталогов сметных нормативов, принятых для составления смет на строительство объектов;

О наименование генподрядной организации;

О нормы накладных расходов и сметной прибыли; ?

особенности определения сметной стоимости строительных работ, оборудова" ния и его монтажа для данной стройки; ?

особенности определения средств по главам 8 — 12 сводного сметного расчета, и расчет распределения средств по направлениям капитальных вложении (ДО

жилищно-гражданского строительства;

другие сведения о порядке определения стоимости, а также ссылки на соответ ствующие решения правительственных и других органов государственной вл сти по вопросам, связанным с ценообразованием и льготами для данно строительства.