<<
>>

Концепция жилищной субпрограммы программы социального развития РГПУ им. А.И. Герцена

Основой реализации жилищной субпрограммы является «жилищный фонд» (ЖФ), который создается из личных средств (паев) сотрудников университета (пайщиков).

Цель ЖФ — обеспечить пайщиков жильем.

Способ обеспечения пайщиков жильем — взаимное кредитование.

Пример. Предположим, что 10 человек, каждый из которых обладает средствами для покупки только 1 /Юдоли квартиры, создают ЖФ. На основе совместного согласованного решения они устанавливают сумму ежемесячного взноса в ЖФ, очередность покупки жилья пайщиками и покупают первую квартиру для пайщикам. С этого момента получивший квартиру считается пайщиком-дебитором фонда, а остальные 9 человек — пайщиками-инвесторами. После того как за счет взносов (как инвесторов, так и дебитора) накоплена необходимая сумма, покупается вторая квартира для пайщика ? который всвою очередь становится дебитором. Так происходит до тех пор, пока все пайщики приобретут квартиры и тем самым рассчитаются друг с другом, т.е. с фондом. Преимущества ЖФ: •

взаимное кредитование значительно снижает кредитный процент; •

за счет взаимного кредитования пайщики получают возможность приобретать жилье ниже уровня цен, имеющихся на рынке недвижимости; •

ЖФ создается сотрудниками университета, вступившими в ЖФ на основе рекомендаций. Это обеспечит высокий уровень ответственности пайщиков по принятым ими финансовым обязательствам и высокий уровень доверия самих пайщиков по отношению к фовду; •

любой денежный фонд, создаваемый физическими лицами и не ставящий перед собой цель извлечения прибыли, не облагается налогами.

Расчеты.

Динамика цен на рынке жилья. С сентября 2003 г. по март 2004 г цены на жилье в Санкт-Петербурге выросли в среднем в 1,8 раза — средняя цена 1 м увеличилась с 500 до 900 дол. Если динамика роста цен в Санкт-Петербурге сохранится на нынешнем уровне, то можно ожидать, что к марту 2006 г. цены на жилье в Санкт-Петербурге будут соизмеримы с московскими.

В этой связи сотрудники Университета им. А. И. Герцена в значительной мере утратят финансовые возможности на приобретение жилья.

В настоящее время наибольшим спросом пользуется двухкомнатная квартира площадью 44 м2 по цене 42 000 дол. Рассмотрим варианты способов приобретения такой квартиры исходя из существующей динамики роста цен на жилье. 1-

й вариант. При имеющейся динамике роста цен можно ожидать, что ее стоимость к марту 2014 г. составит 89 000 дол., следовательно, такую квартиру можно будет приобрести через 10 лет, если откладывать ежемесячно по 742 дол., при условии, что доллар и рубль будут стабильными, а банковский процент будет не ниже уровня инфляции. 2-

й вариант — использование системы ипотечного кредитования. Самый низкий реальный ипотечный кредит составляет 12% годовых на 10 лет, что составит общую сумму выплаты за квартиру — 92 400 дол. Для пользования кредитом необходимо сделать первый взнос не ниже 10% от покупаемого жилья — в нашем случае 4200 дол., и ежемесячно выплачивать 735 дол. Для того чтобы банк предоставил такой кредит, необходим высоконадежный гарант, который может в случае утраты дебитором финансовых возможностей погасить его задолженность; кроме того, ежемесячный семейный доход дебитора должен быть не ниже 1500 дол. 3-

й вариант — использование паевых фондов, которые предлагают не менее жесткие условия, а общая цена за квартиру получается значительно выше, чем рассмотрена во 2-м варианте. При этом паевые фонды практически не представляют гарантий на случай рисков, что в значительной мере понижает к ним доверие. 4-

й вариант — создание ЖФ сотрудниками Университета . Данный вариант предполагает первоначальный взнос в сумме 4200 дол. и последующие выплаты по следующим моделям: •

модель 1 — фиксированная сумма. Фиксированная выплата устанавливается на уровне 350 дол. в месяц (для расчета может быть взята любая другая условная финансовая единица, соотносимая со средним уровнем доходов сотрудников Университета) для покупки квартиры стоимостью 42 ООО дол.

Окончательная цена приобретения квартиры составит к концу 2018 г 67 ООО дол. На протяжении 14 лет пайщики по установленной согласованным решением очереди будут приобретать квартиры; •

модель 2 — фиксированная доля выплаты, которая устанавливается на уровне, к примеру, 1 % в месяц от суммы приобретаемого жилья по существующим в настоящее время на рынке ценам: предположим, в первый месяц выплата составит 420 дол., а в следующий месяц, если цена квартиры вырастет до 42 300 дол., то выплата будет равна 423 дол. и т.д При такой модели выплаты пайщик сможет выкупить квартиру к 2012 г. ориентировочно за 50 000 дол.; •

модель 3 — ЖФ и пенсионный фонд (ПФ). Первая и вторая модель могут быть дополнены созданием пенсионного фонда, т.е. членами ЖФ и ПФ могут стать сотрудники РГТ1У им. А. И. Герцена, не планирующие приобретать жилье, но имеющие свободные денежные средства, которые они могут вложить в фонд с целью пенсионного накопления (такого пайщика будем именовать пенсионным вкладчиком). Расчеты показывают, что вложенная сумма в размере 300 дол. за 10 лет составит ориентировочно 1400 дол., при этом такие пенсионные вклады будут способствовать сокращению сроков приобретения жилья и снижению общей суммы выплаты за квартиру пайщиками ЖФ.

Данные модели выплаты и их вариации могут быть предложены пайщиками в зависимости от их финансовых возможностей и с учетом приобретаемого ими жилья. Если пайщик выразит желание отдать имеющуюся квартиру в счет зачета паевого взноса (или вносить большие суммы паевых взносов), то он сможет выкупить жилье раньше и за меньшую сумму.

Необходимые условия функционирования ЖФ: 1)

деньги фовда предпочтительнее хранить на счете Сбербанка; 2)

каждый пайщик самостоятельно делает взносы в Сберкассе на счетЖФ; 3)

для функционирования ЖФ необходимо создать Совет ЖФ и контрольно-ревизионную комиссию (КРК) из представителей сотрудников РГПУ им. А. И. Герцена, пользующихся наивысшим доверием и обладающих высоким уровнем финансовой и риэлторской компетентности (можно избрать председателем фонда ректора, а Совет сформировать из представителей факультетов и специалистов по финансовым и жилищным вопросам); 4)

высшим органом принятия решений должно быть собрание пайщиков, ценность голоса каждого пайщика должна быть пропорциональна его паевым взносам.

Вопросы очередности приобретения жилья, принятия новых членов и исключения финансово неответственных пайщиков должны решаться собранием пайщиков; 5)

совет и КРК, будучи исполнительными органами, управляющими финансами ЖФ и контролирующими их, приобретающими квартиры, должны действовать гласно для пайщиков и давать им полную информацию; 6)

для того чтобы не создавать ажиотаж на рынке недвижимости и не стимулировать рост цен на жилье, ЖФ не должен афишировать свою деятельность в средствах массовой информации; 7)

для того чтобы быть компетентным пайщиком для принятия правильных решений относительно очередности жилья, принятия новых членов и исключения недобросовестных членов, пайщик должны пройти специальное обучение; 8)

основным принципом установления очередности должен быть критерий финансовой ответственности пайщика. Способом определения финансовой ответственности пайщиков должны быть рекомендации факультетов. Факультеты, рекомендуя пайщика, берут на себя частичную финансовую ответственность за добросовестность пайщика; 9)

недобросовестный инвестор решением собрания пайщиков может быть передвинут в очереди на более поздний для него срок приобретения квартиры; 10)

жилье пайщику приобретает ЖФ. После приобретения жилья ЖФ дает пайщику право временной регистрации в приобретенной квартире. Срок временной регистрации для каждого пайщика определяется собранием пайщиков. После выплаты всей суммы за жилье пайщик приобретает квартиру в собственность и по своему усмотрению может выйти из фонда либо продолжить свою деятельность как новый пайщик либо как пенсионный вкладчик; 11)

недобросовестный дебитор, которому приобретено жилье, решением собрания пайщиков может быть переселен из приобретенной ЖФ квартиры после окончания срока временной регистрации в квартиру, цена которой не превышает сумму паевого взноса (с учетом погашения задолженности перед фондом). Квартиру для переселения недобросовестного пайщика ЖФ приобретает и передает в собственность без учета пожеланий недобросовестного дебитора.

После передачи жилья в собственность решением собрания пайщиков недобросовестный дебитор исключается из ЖФ.

В середине 90-х гг., несмотря на экономические трудности и аморфность законодательной базы, в Ижевском государственном университете (ИжГТУ) под руководством ректора И. В. Абрамова была реализована жилищная программа, обеспечившая жильем сотрудников университета. В 1997 г. около 120 семей сотрудников получили ведомственное жилье, а более 400 семей улучшили свои жи лищные условия или приобрели новое жилье. С 1992 г. были построены одно ведомственное малосемейное общежитие (48 квартир) и три жилых дома (460 квартир, средняя площадь квартиры — 63 м2). Инструментом реализации программы явился жилищный паевой фонд сотрудников университета, созданный по инициативе ректора и возглавленный им. Реализация этой программы столкнулась с массой трудностей, но в целом была успешно реализована.

Контрольные вопросы 1.

Каковы общие принципы использования и распределения прибыли на социальные цели? 2.

Что такое функционирование фондов: резервного, накопления и потребления? 3.

Как работает модель распределения прибыли? 4.

Какие существуют жилищные программы?

Литература 1.

Ворожейкин И.Е. Управление социальным развитием организации,— М.: ИНФРА-М, 2001. 2.

Кузнецов А.Л. Социальные стратегии предприятия.— Ижевск: Изд-во ИжГТУ, 2000.

<< | >>
Источник: Н.Л. ЗАХАРОВ, А.Л. КУЗНЕЦОВ. Управление социальным развитием организации: Учеб ник. — М.: ИНФРА-М. — 263 с.. 2006

Еще по теме Концепция жилищной субпрограммы программы социального развития РГПУ им. А.И. Герцена:

  1. Концепция жилищной субпрограммы программы социального развития РГПУ им. А.И. Герцена
  2. Концепция жилищной субпрограммы программы социального развития РГПУ им. А.И. Герцена