РОЛЬ КОНСТИТУЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СТАНОВЛЕНИИ И РАЗВИТИИ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Реформы 1990-х годов и, прежде всего, принятие Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.319 ознаменовали собой принципиально новый этап в построении российской государственности.

Таким образом, посредством Конституции и с учетом конституционных принципов, в том числе и принципа разделения властей, была сформирована основополагающая правовая база, позволяющая последовательно развивать и совершенствовать рынок недвижимости. И, несмотря на длительное отсутствие в законодательстве советского периода разделения вещей на движимые и недвижимые, характерного для дореволюционной России, такое деление вновь возникло на современном этапе развития, вызвав «оживление» в российской экономике.

Следует также отметить, что сфера недвижимого имущества, безусловно, охватывается деятельностью как исполнительной, так и законодательной (к примеру, формирование правовой базы в данной области), судебной властей (например, оспаривание актов органов, осуществляющих государственную регистрацию).

Итак, государство, осознав необходимость контроля над сферой недвижимого имущества во избежание нарушений конституционных прав собственников и иных обладателей прав по рассматриваемому направлению, а также для стабильности гражданского оборота недвижимости, на основе отечественного (существовавшее в дореволюционной России «укрепление вещных прав») и международного опыта приступило к созданию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В развитие Конституции был принят Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ321, детально закрепивший положения о государственной регистрации недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 131 указанного нормативно-правового акта, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В последующем был разработан и специальный закон данной сферы - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ322, регулирующий правоотношения в сфере возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, постепенно система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним завершила свое формирование. И в настоящее время она представляет собой механизм реализации конституционных положений о разнообразии форм собственности и в целом сферы недвижимости и относится к ведению органов исполнительной власти.

Введение такой системы, как точно поясняет В.В. Огородников, преследовало цели придать предельную открытость правам на недвижимое имущество и информации об этих правах; установить государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом; обеспечить защиту прав и законных интересов собственников, владельцев и пользователей объектов недвижимости, способствовать борьбе со злоупотреблениями и преступностью в сфере оборота недвижимого имущества323.

Однако, несмотря на несомненную значимость созданной российской системы государственной регистрации, в законодательстве и научной литературе до сих пор не выработано единого понимания, что же в себя включает система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответственно, автор хотел бы осветить детальнее данный вопрос.

Прежде всего нужно отметить, что в законодательстве смысл данного понятия так и не получил разъяснения. Например, в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ встречаются упоминания о соответствующей системе: глава II обозначена как «органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановление Правительства РФ «Об утверждении федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09 апреля 2001 г. № 273324 в самом названии, а также в отдельных положениях содержит понятие соответствующей системы. Встречается использование данного понятия и в иных правовых актах, но, несмотря на постоянные соответствующие упоминания, содержание рассматриваемой системы законодателем не пояснено.

В науке единого подхода к тому, что собой представляет система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тоже не сложилось.

Тем не менее для эффективной реализации норм по рассматриваемой системе, для ее стабильного функционирования нужно выработать как минимум единый подход в науке к данному понятию.

Итак, само понятие «система» многогранно и включает в себя несколько значений: -

определенный порядок в расположении и связи частей чего- нибудь, в действиях; -

форма организации чего-нибудь; -

нечто целое, представляющее собой единство закономерно расположенных и находящихся во взаимной связи частей; -

общественный строй, форма общественного устройства; -

совокупность организаций, однородных по своим задачам, или учреждений, организационно объединенных в одно целое; -

техническое устройство, конструкция; -

то, что стало нормальным, обычным, регулярным (разг.)325.

В контексте анализа сферы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним система представляется автору как «нечто целое, представляющее собой единство закономерно расположенных и находящихся во взаимной связи частей». Поэтому необходимо рассмотреть основные части (элементы) системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которыми, по мнению автора, являются: совокупность учреждений по государственной регистрации; деятельность органов, осуществляющих регистрацию; и, наконец, правоотношения по поводу возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Первый элемент системы характеризуется функционированием в рамках Министерства экономического развития Российской Федерации совокупности учреждений по государственной регистрации.

Хотелось бы отметить, что первоначально, после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, функции по регистрации осуществляло Министерство юстиции. Затем в 2004 г. в рамках данного министерства произошло создание трех федеральных служб, в том числе и Федеральной регистрационной службы Российской Федерации с передачей ей функций по регистрации в сфере недвижимости. В настоящее время Указом Президента Российской Федерации «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Председателю Правительства Российской Федерации поручено внести в установленном порядке предложения об упразднении с 1 октября 2008 г. Федеральной регистрационной службы, предусмотрев передачу ее функций Федеральному агентству по управлению государственным имуществом.

Автор не считает приемлемым постоянное изменение правового положения учреждений по регистрации. Подобный процесс реформирования органов исполнительной власти, затрагивающий, несомненно, и органы по регистрации, не способствует эффективности, стабильности функционирования системы государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним, исходя из материальных затрат; затрат по времени на перестановку кадров из одной государственной структуры в другую; создания новых органов; частого перераспределения функций между ними и другими последствиями реформирования.

Вторым элементом системы является деятельность органов, осуществляющих регистрацию, которая охватывает собой весь процесс регистрации (от приема документов до совершения надписей на правоустанавливающих документах, выдачи удостоверений о произведенной регистрации прав; также по выдаче информации из ЕГРП и участию в судебных разбирательствах по делам в рассматриваемой сфере).

Деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, прежде всего построена на таких базовых началах, как: -

законность, т.е. исполнение и соблюдение законодательства указанными органами; -

гласность, проявляющаяся главным образом в открытом характере сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); -

достоверность предоставляемых данных (так, например, запись в ЕГРП до момента ее исправления признается за истину); -

ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за исполнение своих обязанностей.

И, наконец, третьим элементом системы регистрации являются правоотношения по поводу возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом обязательно одним из участников соответствующих правоотношений выступает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Данные правоотношения разнообразны и, например, складываются при предоставлении документов на государственную регистрацию права собственности на жилой дом либо оспаривании действий органа, осуществляющего регистрацию, а также в иных случаях.

Таким образом, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это совокупность правоотношений по поводу возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, одним из обязательных участников которых выступает орган, осуществляющий регистрацию, деятельность которого урегулирована законодательством Российской Федерации.

Представляется, что в настоящее время государственная регистрация прав стала реальным средством обеспечения защиты конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости и создания дополнительных гарантий правовой безопасно сти для участников рынка недвижимости в Российской Федерации327.

Соответственно, как правильно отметил Ю.Я. Чайка, говоря о Конституции 1993 г., мы уже называем ее не новой, а действующей. В этом лексическом обороте отражен существенный сдвиг в общественном сознании и жизненной практике. Конституция «работает», выполняя свойственные ей функции. На ее основе развивается российская государственность, правовая система, строятся отношения в экономической, политической, социальной и культурной жизни общества328.

С.А. ДЕВЯТОВ,

советник РФ III класса член- корреспондент Российской муниципальной академии, доцент кафедры государственноправовых дисциплин Тюменского государственного института мировой экономики, управления и права