<<
>>

1.2.1. Определение судьбы недвижимого имущества

Ни для кого не секрет, что большинство брачных договоров заключаются не для того, чтобы определить принадлежность предметов домашнего обихода и даже не для того, чтобы определить порядок распределения доходов, хотя сейчас число таких договоров растет.
Большинство семейных пар и молодоженов заключают брачный контракт с единственной целью - урегулировать вопросы, связанные с недвижимостью. В целом такое положение вещей понятно: далеко не всем хочется вникать в юридические тонкости брачного договора только ради того, чтобы распределить между супругами столовое серебро. Зато ради спокойствия в отношении, как правило, самого ценного в семье - жилья, многие готовы на время переквалифицироваться в юристов. Да, квартирный вопрос был актуален и раньше, и по сей день является самым актуальным при создании семьи или, наоборот, в момент ее распада. Кроме того, недвижимое имущество как нельзя лучше подходит в качестве предмета для регулирования отношений путем заключения брачного контракта. Оно мало поддается износу, стоимость его обычно со временем растет и ее сравнительно легко определить, его невозможно скрыть, в случае отчуждения его судьбу легко проследить, основные его характеристики фиксируются государственными органами и т.д. Есть тут, конечно, и свои проблемы: как уже сказано, большая часть недвижимости, являющейся предметом брачных договоров, - это жилища. А это значит, что это имущество не так легко разделить, продать, да и просто владеть без определенных обременений. Хотя в этой области в течение последнего времени произошли резкие изменения, в отношении жилых помещений возобладал жесткий рыночный подход со стороны законодателя. К лучшему или к худшему эти изменения, покажет время, но не считаться с ними нельзя. Особенностью включения в брачный договор условий относительно недвижимого имущества является то, что все имущество, перечисляемое в договоре, должно сопровождаться документами, подтверждающими источники, способы его получения, а в некоторых случаях и его оценку.
Так как брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то при его регистрации нотариус обязательно затребует документы для подтверждения права собственности на имущество, указанное в договоре. В качестве примера приводится список документов, необходимых для подтверждения права собственности на квартиру. В соответствии с правами, предоставленными нотариусам ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 и требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нотариус вправе потребовать от сторон брачного договора следующие документы: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - договоры и другие документы, подтверждающие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; - свидетельства о праве на наследство; - вступившие в законную силу судебные акты; - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним одной из сторон договора от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется нотариусом. В более простом изложении этот список будет выглядеть несколько иначе. 1. Свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру (полученное в учреждении юстиции). 2. Договор передачи (приватизации) указанной квартиры, полученный во время приватизации, договор купли-продажи или договор дарения квартиры (в зависимости от основания возникновения права собственности на квартиру). 3. Выписка из домовой книги на указанную квартиру. 4. Справка установленного образца из МУП БТИ, полученная не ранее, чем за 6 месяцев до обращения к нотариусу. Хотя более целесообразно заказать и получить справку непосредственно перед обращением к нотариусу. 5. Справка из территориальной ИМНС об отсутствии задолженности перед бюджетом по уплате налога на имущество. 6. Справка из учреждения юстиции об отсутствии ареста или иного обременения в отношении указанной квартиры. Этот документ имеет срок действия - одни сутки. Ввиду чего заказывать и получать его необходимо только после проведения всей подготовительной работы. То, какие условия относительно недвижимости необходимо включить в брачный договор, зависит от времени заключения договора (до заключения брака или после заключения брака), от момента и способа приобретения имущества, в отношении которого устанавливаются условия (приобретено до брака или по безвозмездной сделке, приобретено в браке, будет приобретено в скором времени, возможно, будет приобретено в будущем), от способа распределения прав и обязанностей в отношении имущества (раздельная, общая, долевая собственность, обременение). Для того чтобы исключить любое недопонимание впоследствии, следует включить в брачный договор всю недвижимость, которой располагают лица, вступающие в брак.
Однако далеко не всегда такое можно сделать по объективным причинам. Например, супруги обладают несколькими объектами недвижимости, находящимися в разных субъектах Федерации, и будет сложно собрать все документы в один день. В этих случаях можно указать в договоре, что все имущество, приобретенное супругами до заключения брака, является раздельной собственностью каждого из супругов. Это, конечно, дублирует требования закона, но вносит определенную ясность для самих сторон договора. В целом такое условие допустимо, если молодожены до заключения брака не делали существенных вложений в улучшение или ремонт имущества друг друга. Правда, такой вариант неприемлем, если договором предусматривается то или иное обременение для недвижимости, принадлежащей одной или обеим сторонам. В этих случаях как минимум необходимо указать в договоре и представить нотариусу документы на обременяемые объекты. А для предупреждения недоразумений следует указать и необременяемое имущество, хотя, в принципе, можно этого и не делать, но для спокойствия стоит. В связи с развитием рынка ипотечного кредитования нередкими бывают случаи, когда один из супругов (а может быть, и оба) до вступления в брак приобрел недвижимость на средства, полученные по ипотечному кредиту. Помимо существенного обременения для принадлежащего ему имущества - залога - молодожен имеет очень существенное обязательство по погашению кредита. В случае вступления в брак без заключения брачного договора погашение кредита будет производиться только из общих средств, т.к. все доходы супругов будут считаться общими. То есть возникнет ситуация, при которой часть кредита будет погашена до заключения брака, другая после. Некоторые супруги, являющиеся собственниками такой недвижимости, считают, что им беспокоиться нечего: имущество приобретено до брака и является только их собственностью. Но это не совсем так. Дело в том, что стоимость имущества, обремененного залогом и обязательством по погашению кредита, существенно ниже, чем стоимость этого же имущества, но без обременения, либо с обременением, но с обязательством погасить кредит в существенно меньших размерах.
То есть в период после заключения брака стоимость имущества, принадлежавшего одному из супругов, увеличивалась за счет общего имущества супругов. А это в соответствии со статьей 37 Семейного кодекса РФ является основанием для признания такого имущества совместной собственностью супругов. Как видно, Семейный кодекс не предполагает признания вышеуказанного имущества долевой собственностью, а только общей. Поэтому при разделе имущества в судебном порядке суд сначала признает это имущество общим и только потом будет решать, в каких долях разделить его между супругами. И далеко не факт, что большая доля достанется тому супругу, который являлся его первоначальным собственником. Чтобы избежать ненужных споров и обид, следует заключить брачный договор, в котором определить принадлежность имущества, приобретенного по ипотечному кредиту, вне зависимости от того, как будет погашаться кредит, определить источники и порядок погашения этого кредита. В этом случае к такому имуществу будет применяться не общее правило, предусмотренное статьей 37 Семейного кодекса РФ, а только условия, предусмотренные брачным договором. Рекомендации, данные относительно имущества, приобретенного до брака или по безвозмездным сделкам (дарение, приватизация, получение в наследство и т.д.), можно дать тем, кто заключает брачный договор, уже находясь в браке. Здесь, правда, надо быть еще более осторожными. Если супруги по каким-то причинам не хотят указывать такое имущество в брачном контракте, то им крайне необходимо тщательно проверить правильность оформления сделок в отношении имущества, право собственности на которое возникло у одного из супругов уже после заключения брака. В первую очередь крайне осторожным следует быть тем, кто в течение совместной жизни осуществил приватизацию жилья. Сделка по приватизации является безвозмездной, и, в принципе, в ее отношении распространяется общее правило о том, что имущество, полученное по ней, является собственностью того супруга, который его получил. Однако в некоторых случаях как сама сделка по приватизации, так и брачный договор могут быть оспорены в суде.
Дело в том, что право на участие в приватизации жилья имеют все лица, на законных основаниях проживающие в приватизируемом жилище, а также лица, которые имеют право проживать в нем. При этом жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением. Это означает, что: во-первых, круг лиц, имеющих право на участие в приватизации жилища, может быть широким и в отдельных случаях - неопределенным; во-вторых, право собственности может быть оформлено как на всех, имеющих на это право, так и на одно лицо; в-третьих, в случае приватизации жилища на одно лицо возможно принятие лицами, имеющими право на участие в приватизации, заключение определенного соглашения. Эти три аспекта порождают возможность для обжалования решения о приватизации жилища. Причем в большинстве случаев споры о приватизации жилых помещений возникают после того, как произойдут те или иные изменения в семейных взаимоотношениях жильцов, чаще всего перед разводами или после них. Проще говоря, пока в семье мир, приватизация квартиры, в каком бы виде она ни была произведена, всех устраивает, как только начинается разлад, возникают споры и по поводу приватизации. В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ в круг лиц, имеющих право на участие в приватизации жилища, входят: наниматель, члены его семьи, а именно проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Кроме того, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Действовавший до последнего времени Жилищный кодекс РСФСР содержал в целом похожее правило, но имелись в нем и отличия. Старый Кодекс признавал родственников и нетрудоспособных иждивенцев в качестве членов семьи нанимателя только в том случае, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Механизм этого признания прописан не был (в судебном или несудебном порядке). Как видно, при различном подходе одних и тех же лиц можно было считать имеющими право на приватизацию и не имеющими такого права. Приведем пример: в квартире проживали супруги с ребенком, кроме того, в квартире был временно зарегистрирован взрослый брат супруга нанимателя, но не проживал там. При приватизации жилья супруги сочли не проживающего там родственника не имеющим права на участие в приватизации, и в соответствующий договор он включен не был. Квартира была приватизирована в долевую собственность супругов и ребенка в равных долях. Через несколько лет отношения между супругами испортились, и наступил черед раздела имущества. Тут же о своем праве на участие в приватизации квартиры заявил родственник одного из супругов, заявив при этом, что на момент приватизации он проживал в приватизируемом жилище и вел с нанимателем и его семьей общее хозяйство. Супруг, чьим родственником этот человек являлся, заявил о готовности подтвердить эти утверждения в суде. Так появилась реальная возможность оспорить решение о приватизации жилища и изменить количество и соотношение долей в собственности на него. В ходе приватизации допускалось оформление прав собственности как на одно лицо (нанимателя), так и на всех членов его семьи. В том случае, если семья решала приватизировать жилище только на его главу, то такое решение должно было оформляться в виде отказов каждого члена семьи от участия в приватизации в пользу нанимателя. Это давало возможность членам семьи приватизировать другое жилище, которое могло быть ими получено впоследствии. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение осуществлялся опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Надо сказать, что эти правила не всегда соблюдались: то ли отказы эти оформлялись не должным образом, то ли принимались не от всех лиц, имеющих право на участие в приватизации, то ли не получалось разрешение органов опеки и попечительства. Были нередкими случаи неполучения отказа от отсутствующих лиц, один из самых распространенных случаев - когда один из членов семьи был осужден и находился в местах лишения свободы. Иногда отказы таких лиц просто подделывались с расчетом на то, что обман вскроется не скоро, и к тому моменту найти виноватых будет невозможно, тем более человеку, только что вернувшемуся из заключения. Необходимо напомнить, что в соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса РСФСР и статьей 71 Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Также нередкими были случаи, когда получался отказ от фактически недееспособных лиц, которые на момент приватизации не были признаны таковыми в соответствующем порядке. Кроме того, отказ от участия в приватизации мог быть не безусловным, а совершенным в результате достижения соглашения с нанимателем. При этом законом форма и правила заключения такого соглашения никак не оговаривались. Следовательно, эти соглашения могли иметь любую форму, в том числе и устную. В результате было допущено много нарушений с разными сторонами: и нанимателями, получавшими необходимые отказы от участия в приватизации обманным путем, и членами семей нанимателей, сначала дававших согласие на отказ и получавших те или иные компенсации, а потом обжаловавших решения о приватизации. Чаще всего такие нарушения вскрывались при расторжении брака. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" данная ситуация явилась предметом отдельного рассмотрения. Было отмечено следующее: "Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом. Однако если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения". Таким образом, супругам, решившим заключить брачный договор и имеющим в собственности приватизированное ими в браке жилище, необходимо проверить следующие обстоятельства. 1. Кто из их родственников или других лиц на момент приватизации жилища имел право участвовать в ней, но по тем или иным причинам не сделал этого. 2. В том случае, если жилье было приватизировано только на нанимателя, то как были получены отказы от участия в приватизации. Если какие-то моменты вызывают сомнение, то необходимо указать в брачном договоре приватизированное имущество и специально оговорить возможность наступления определенных последствий в случае оспаривания решения о приватизации. Например, если по брачному договору предполагается, что супруг, на чье имя оформлена приватизированная в браке квартира, становится собственником движимого имущества, а второй супруг - собственником приобретенной семьей квартиры, то можно предусмотреть условие, в соответствии с которым первый супруг сможет претендовать на ту или иную долю во второй квартире в случае, если будет пересмотрено решение о приватизации первой. Имейте в виду: проявлять осторожность нужно в разумных пределах - сроки исковой давности по обжалованию решений о приватизации ограничены законом и имеют разумные пределы. Например, статьей 181 Гражданского кодекса РФ установлен трехлетний срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. К ничтожным относятся сделки, прямо противоречащие закону. Такие, например, как сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Если в ходе приватизации жилища был получен отказ от участия в ней психически нездорового лица без участия его опекуна, сделка ничтожна, но заявить иск о применении последствий ее ничтожности (в данном случае - обжаловать решение о приватизации) можно только в течение трех лет. Еще совсем недавно этот срок составлял 10 лет, но для стабилизации рынка законодатели сократили этот срок, чтобы инвесторы чувствовали себя в России более уверенно. Сделки, совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершенные под влиянием заблуждения, являются оспоримыми. Срок исковой давности по ним составляет всего год, но начинает течь он с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о том, что неверно оценивало последствия отказа от участия в приватизации. Здесь, с одной стороны, срок короток, но с другой - может быть восстановлен судом на основании того, что заинтересованное лицо не знало обо всех обстоятельствах дела. В том случае, если имущество находится в муниципальной или государственной собственности, но планируется его приватизация, и кроме супругов в семье нет других взрослых, то необходимо внести условия о его судьбе в брачный договор. Если же в семье есть и другие совершеннолетние, то такие условия тоже можно внести в договор, но поставив их в зависимость от решения других членов семьи. В том случае, если супругами планируется покупка недвижимости, и ее судьбу они собираются учесть в брачном договоре, то следует учесть следующее. Условия брачного договора относительно любого имущества, которое будет приобретено в будущем, являются отлагательными. То есть наступление последствий по ним увязывается с наступлением тех или иных событий, в данном случае - с приобретением недвижимости. Поскольку брачный договор - двусторонняя сделка, то прописывать действия, совершить которые должны третьи лица, в нем нельзя. Поэтому следует указывать только общие параметры готовящейся к приобретению квартиры (например, количество комнат) и примерные сроки ее приобретения. Например, можно указать, что в случае, если в течение года семья приобретет одно- или двухкомнатную квартиру, то находиться она будет в долевой собственности в соотношении 1/3 - одному супругу, 2/3 - другому. Если приобретение жилья планируется на средства ипотечного кредита, то включение такой недвижимости в брачный договор до получения кредита во многом зависит от банка, его предоставляющего. Банки, осуществляющие ипотечное кредитование, очень серьезно подходят к вопросам обеспечения кредита и практически всегда требуют предоставления письменного согласия второго супруга на заключение договора ипотечного кредитования. Как уже говорилось, заемщик обязан уведомлять своих кредиторов о заключении брачного договора. И если те или иные условия этого документа не устроят банк, то тот может просто отказать в кредите. Поэтому до того, как заключать брачный контракт, следует проконсультироваться в банке относительно того, не повлияет ли это на решение о выдаче кредита. Если банк даст согласие, будет заключен брачный договор и получен кредит, то копию брачного контракта необходимо будет сразу же отправить ценным письмом с описью вложений на юридический адрес банка (должен быть указан в кредитном договоре). В описи вложений написать наименование документа (брачный договор), дату его заключения и номер (если есть). Квитанцию об отправке и опись необходимо хранить вместе с брачным договором на тот случай, если банком будет заявлено о том, что он как кредитор не был уведомлен о заключении этого договора. Вышеуказанная процедура уведомления кредитора должна применяться не только в том случае, если брачный контракт заключается до заключения кредитного договора, но и в том случае, если это происходит уже после получения кредита и приобретения жилья. В том случае, если приобретение недвижимого имущества планируется не в ближайшем будущем, а в перспективе, то стоит указать на то, за счет каких доходов будет сделана покупка. Дело в том, что если недвижимость будет определена в собственность только одного супруга, то впоследствии такое условие может быть оспорено в суде. Последний может счесть, что условие договора предполагает, что все доходы семьи будут направляться на приобретение недвижимости, которая будет являться собственностью только одного супруга, т.е. что данное условие ставит второго супруга в крайне неблагоприятное положение и на этом основании подлежит отмене. Для того чтобы избежать таких рисков, можно указать, что недвижимость поступает в собственность одного супруга, последний же обязуется обеспечить достойное содержание второго. Такое условие будет приемлемым со всех точек зрения и не может быть признанным ущемляющим права второго супруга. Возможно, что супруги не знают, какую недвижимость они приобретут в будущем, но у них есть уверенность, что такие приобретения семья рано или поздно сделает. При этом супруги точно не решили, в чьей собственности оставить это имущество. Самый оптимальный вариант - это указать, что недвижимое имущество, которое будет приобретено супругами в браке, будет находиться в собственности того из них, на кого будет оформлена сделка купли-продажи этого имущества. Этот вариант является оптимальным для многих семей, т.к. предоставляет супругам свободу действий в отношении использования произведенных ими накоплений. Он более всего подходит парам, в которых оба супруга имеют стабильные источники дохода несколько выше среднего уровня. Бывает так, что один супруг имеет хорошо оплачиваемую работу, а второй - хоть и не работает, но имеет достаточные накопления, которые по тем или иным причинам не хочет указывать в брачном договоре. Приведенное выше условие как нельзя лучше подойдет и им, т.к. позволит каждому из них использовать имеющиеся у него средства самостоятельно, возможно, даже не информируя о произведенных покупках супруга. В том случае, если по истечении определенного времени супруги решат, что приобрести недвижимость в одиночку каждому из них не получится, то они всегда могут изменить условия брачного контракта и указать, что то или иное имущество, приобретенное ими в определенное время, будет являться совместной или долевой собственностью. Заключая брачный договор спустя определенный промежуток времени с момента заключения брака, супругам стоит подумать о судьбе уже нажитого имущества. Очень часто супруги стремятся при этом обеспечить правом собственности на недвижимость своих детей, но, как уже говорилось, брачный договор не может регулировать права и обязанности супругов в отношении детей. Для того чтобы наделить ребенка правом собственности на недвижимость, супругам будет необходимо оформить договор дарения. Никаких налогов за такую сделку не предусмотрено, и ее оформление не должно составить существенных затруднений. А в брачном договоре можно предусмотреть определение того или иного режима для общего имущества семьи в зависимости от заключения сделки дарения. Решая судьбу нажитого в браке объекта недвижимости, имеющегося у семьи в единственном числе, квартиры например, супруги могут определить для него собственником одного из них, могут установить для него режим долевой собственности, а могут и оставить все как есть (т.е. оставить имущество в общей собственности), урегулировав договором другие вопросы имущественного характера. В том случае, если оба супруга получали доходы, которые впоследствии были вложены в приобретение недвижимости, стоит попробовать установить для нее режим долевой собственности. Соотношения долей супругов стоит установить в соответствии с соотношением доходов супругов и, возможно, другими факторами, имеющими имущественное значение. Такой подход практически безупречен. К нему не может быть претензий с точки зрения соблюдения требований, предъявляемых к брачным договорам, т.к. он не ставит никого из супругов в крайне неблагоприятное положение. Он поспособствует бесконфликтному разделу имущества в случае развода, т.к. доли супругов в самом ценном имуществе семьи уже будут определены. Да и в целом такой подход соответствует общепринятым нормам морали. Несколько сложнее ситуация, когда один из супругов не работает. У второго супруга часто возникает желание установить для объекта недвижимости режим раздельной собственности в свою пользу. С одной стороны, это желание понятно, в конце концов жилище приобретено на деньги, которые этот супруг заработал. Но неработающий супруг тоже обладает определенными правами, тем более что практически всегда этот супруг ведет домашнее хозяйство, а это, в общем-то, тоже имеет определенную стоимость. Поэтому просто определять единственную недвижимость в собственность только одного супруга не стоит, иначе это условие может быть оспорено в суде. Необходимо указать на ту или иную компенсацию неработающему супругу. Можно, как сказано выше, указать на обязанность содержать этого супруга. Можно предусмотреть для неработающего супруга на период брака право проживания в жилище, принадлежащем другому супругу, с выплатой определенной денежной компенсации в случае развода. Такие условия, с одной стороны, защищают неработающего супруга, а с другой - предупреждают возможность признания части брачного договора недействительной. Нередки ситуации, когда отношения между супругами сложнее: один из супругов имеет в собственности жилище, где и проживает семья, но при этом не работает либо имеет незначительный доход. Второй супруг при этом имеет существенные по сравнению с первым доходы, но проживает в помещении, принадлежащем первому супругу. Очень часто второй супруг в течение совместной жизни делает в месте проживания семьи существенные улучшения, капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование. При этом расходуются либо его личные средства, либо доходы, получаемые им в течение совместной жизни и признаваемые общими. В соответствии со ст. 37 СК улучшенное таким образом имущество, принадлежащее одному из супругов, может быть признано общим. Далеко не всегда такой поворот событий приветствуется собственником имущества. Поэтому в брачные договоры включаются условия, в соответствии с которыми вне зависимости от сделанных улучшений право собственности остается у собственника имущества. Правда, такое условие на основании пункта 3 статьи 42 Семейного кодекса РФ может быть признано судом недействительным как ставящее второго супруга в крайне неблагоприятное положение. Поэтому стоит предусмотреть на случай расторжения брака ту или иную компенсацию данному супругу. Установление в брачных договорах тех или иных обременений для недвижимого имущества очень важно для многих семейных пар. В первую очередь такие обременения важны для тех супругов, кто не имеет собственного жилья и в случае расторжения брака окажется в затруднительном положении. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Поэтому, чтобы в один прекрасный день не оказаться на улице, незащищенному супругу следует предложить более обеспеченному супругу заключить брачный договор, в котором закрепить условие о том, что первый супруг имеет право пользования жилищем по определенному адресу, принадлежащим на праве собственности второму супругу, в течение определенного срока, если брак будет расторгнут. Право пользования помещением в течение брака первый супруг будет иметь только после официального вселения в помещение с оформлением регистрации по его адресу в паспортно-визовой службе. Первый супруг будет пользоваться жилищем второго супруга безвозмездно, по правилам главы 36 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в брачном договоре необходимо указать срок, в течение которого безвозмездное пользование будет возможно. Дело в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 699 Гражданского кодекса РФ стороны, заключившие договор безвозмездного пользования, вправе во всякое время отказаться от его исполнения, если срок действия договора не указан. Для этого достаточно за месяц до предполагаемого разрыва отношений сообщить об этом противной стороне. Впрочем, договором может быть установлен другой срок для предупреждения. В данном случае нормы гражданского законодательства противоречат нормам Семейного кодекса, т.к. в соответствии с пунктом 1 статьи 43 Семейного кодекса РФ односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Однако никто не может лишить права бывшего супруга обратиться в суд и потребовать расторжения договора. Обратите внимание: право пользования жилищем бывшего супруга является обременением, которое в соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации. Собственник жилища вправе произвести его отчуждение или передать его в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами бывшего супруга, пользующегося квартирой на основании брачного договора. В случае смерти бывшего супруга-ссудодателя права и обязанности ссудодателя переходят к наследнику или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище. Это означает, что теоретически условие о проживании в квартире бывшего супруга может действовать очень долго, но на практике более реальными являются сроки от одного года до нескольких лет. В то же время бывают обратные ситуации, когда оба супруга имеют место для проживания, но намереваются проживать в жилище, принадлежащему одному из них, при этом последний опасается, что после расторжения брака не сможет выпроводить второго супруга туда, где тот проживал до заключения брака. Право на проживание в квартире бывшего супруга прекращается вместе с прекращением брака (в том случае, если брачным договором они не предусмотрели иное). Однако если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Некоторые пары в связи с этим вводят в брачный договор правило, согласно которому после прекращения брака супруг, проживающий в жилище второго супруга, обязуется в течение определенного срока освободить это помещение. По большому счету такое условие ничтожно, т.к. в нарушение п. 3 ст. 42 СК ограничивает право одного из супругов на обращение в суд за защитой своих прав. Дело, так или иначе, будет рассматриваться судом, но судья при вынесении решения по делу может учесть то обстоятельство, что данный супруг знал о необходимости освободить жилище в случае прекращения брака. Кроме того, в брачный договор можно включить сведения о жилище, в котором указанный супруг имеет право проживания. В том случае, если в суде будет рассматриваться дело о предоставлении бывшему супругу права на проживание в жилище, принадлежащем второму супругу, суд быстрее сможет выяснить, действительно ли у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, либо данное лицо просто по тем или иным причинам не хочет менять место жительства. Помимо урегулирования вопросов, связанных с решением жилищных проблем, брачным договором можно определить взаимоотношения супругов относительно другой недвижимости. Например, выбрать режим собственности для земельных участков и построек на них. Очень часто владельцы дачных участков возводят на них коттеджи, хозяйственные постройки, различные сооружения, но при этом далеко не всегда данные объекты должным образом оформляются в регистрирующих органах. Иногда оформляется только часть объектов или объекта, остальное же официально нигде не значится, нет ни проекта, ни необходимых разрешений, ни официальных документов, подтверждающих право собственности. Если к имуществу супругов применяется режим совместной собственности, то в случае раздела имущества в судебном порядке оцениваться будет только земельный участок. То есть один из супругов получит намного больше, нежели ему досталось бы в случае справедливого раздела. Для того чтобы избежать такой ситуации, необходимо заключить брачный договор, в котором предусмотреть раздел имущества с учетом большей ценности земельного участка. Если же другого имущества, подлежащего разделу, у супругов нет, то можно предусмотреть на случай развода переход права собственности на земельный участок одному супругу и выплату денежной компенсации второму. Бывает так, что брачный договор заключается тогда, когда строительство на участке еще не начато или еще не закончено. При этом возможно, что до того, как брак будет расторгнут, строительство не закончится. В этих случаях следует предусмотреть обязанность одного или обоих супругов в случае расторжения брака зарегистрировать в уполномоченном регистрирующем органе объект незавершенного строительства. Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Так сказано в пункте 3 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такое условие позволит супругам включить в список имущества, подлежащего разделу, и незавершенные объекты недвижимости. За отказ от выполнения этого условия можно предусмотреть санкции в виде пени, начисляемой за каждый день просрочки исполнения обязательства. В том случае, если вслед за расторжением брака последует раздел недвижимости, находящейся на одном земельном участке, брачным договором следует предусмотреть необходимые сервитуты - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Дело в том, что обычно строительство, ведущееся семьей, предполагает общее пользование всеми коммуникациями в дальнейшем. В случае же развода и раздела имущества не всегда имеется возможность установить раздельное пользование коммуникациями, подъездными путями к тем или иным объектам недвижимости и т.д. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут. У последнего должно быть оформлено соглашение о сервитуте, в данном случае, в виде брачного договора. Поэтому в договоре стоит просто предусмотреть условие, согласно которому право на сервитут возникает после его государственной регистрации заинтересованным лицом. В этом случае можно начинать регистрацию в любое удобное время как во время брака (когда официально он еще не расторгнут, но супруги уже не ведут совместного хозяйства), так и после его прекращения.
<< | >>
Источник: А.В. СУТЯГИНА. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ СУПРУГОВ И НАСЛЕДОВАНИЕ. 2010

Еще по теме 1.2.1. Определение судьбы недвижимого имущества:

  1. 9.2. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество
  2. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ АМОРТИЗИРУЕМОГО ИМУЩЕСТВА (СТ. 257 НК РФ)
  3. Определение стоимости недвижимого имущества
  4. РОЛЬ КОНСТИТУЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СТАНОВЛЕНИИ И РАЗВИТИИ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  5. Главные основания предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество
  6. I. О существе и порядке укрепления прав на недвижимое имущество
  7. § 40. Понятие о запродаже, по системе нашего свода. - Запродажная запись о недвижимом имуществе. - Значение срока. - Запрещение вступать во владение запроданным имуществом. - Задаточная расписка
  8. 118. - Наследование недвижимого имущества
  9. 1714 г., Марта 2 3[‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡] Именный О ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ В ДВИЖИМЫХ И НЕДВИЖИМЫХ ИМУЩЕСТВАХ
  10. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
  11. Земельный участок как объект недвижимого имущества
  12. Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
  13. Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правовое обеспечение профессиональной деятельности - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальное право - Юридическая антропология‎ - Юридическая периодика и сборники - Юридическая техника - Юридическая этика -