СУБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. П. В. Крашенинников

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане – собственники жилых помещений вправе использовать его, как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица – только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет и не может быть

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 298 

собственной жилищной потребности, они не могут сами использовать жилища по прямому назначению. Организации для достижения уставных целей обычно требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления гражданам либо потому, что они нуждаются в улучшении жилищных условий, либо с целью извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из своей потребности в жилье, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

Юридические лица, некоторых организационно-правовых форм, участвуя в гражданском обороте, в соответствии с законом не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям и учреждениям – на праве оперативного управления.

С учетом того, что названные юридические лица обладают специальной правоспособностью, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Проходящая в настоящее время приватизация высветила ряд проблем, связанных с правовым положением жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[1] (ст. 18) и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»[2] (ч. 1 ст. 9) содержат норму, согласно которой, «при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности ... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное уп-

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 299

равление правопреемников этих предприятий, учреждений ... либо в ведение органов местного самоуправления ...». Следовательно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизируемых организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирали первый из указанных вариантов.

Ситуация должна была измениться с введением в действие с 1 января 1995 г. первой части Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы указанных выше законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с главой 19 ГК, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления – казенные предприятия и учреждения. Этот вывод подтверждается и содержанием статьи 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[3], согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, пункт 2 статьи 3 ГК устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации. Поэтому те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 300

фонд на своем балансе («в хозяйственном ведении» или «в оперативном управлении»), по существу содержат его на праве временного пользования до передачи органам местного самоуправления.

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 301

Неизвестное в таком виде как зарубежной, так и, до недавнего времени, отечественной правовой системе, рассматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, «как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами»[7]. Статья 216, перечисляющая вещные права, не упоминает о таком виде вещных прав, как право члена семьи собственника жилья.

Причина введения нового вещного права именно в таком виде, полагаем, соединяет в себе три взаимосвязанных аспекта: социальный, экономический и правовой.

С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились неурегулированные правом отношения между гражданином – собственником жилого помещения и гражданами, проживающими с ним не на основе договора, а на основе личных, как правило, родственных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового их урегулирования может привести к весьма отрицательным последствиям. В рассматриваемом случае эти последствия могут состоять в потере единственного жилища.

Нельзя не упомянуть здесь о том, что при разработке первой части ГК существовали две взаимоисключающие позиции по вопросу о правовом положении членов семьи собственника жилья.

Первая точка зрения – если можно так сказать, «абсолютивистская», заключалась в том, что права собственника жилого помещения ни в какой мере не должны зависеть от наличия или отсутствия проживающих с ним в этом помещении членов его семьи. Напротив, права членов его семьи должны быть поставлены в полную зависимость от прав собственника жилого помещения.

Представители второй точки зрения высказывались за учет интересов лиц, совместно проживающих с собственником. Более того,

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 302

предлагалось предусмотреть сохранение их прав на жилое помещение даже при отчуждении собственником этого помещения.

Как следует из первой части ГК, законодатель воспринял вторую точку зрения – концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Для анализа отношений, закрепленных в статье 292 ГК, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме достаточно широко и именуемых «членами семьи собственника жилого помещения». Жилищное законодательство (статьи 127 и 53 ЖК) к членам семьи собственника относит супруга, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

По нашему мнению, в действительности за понятием «членов семьи собственника жилого помещения» скрываются четыре не вполне совпадающие категории лиц.

Во-первых, это члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия, как оно сложилось в жилищном праве, то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, это бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства).

В-третьих, это члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, это бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья.

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 303

Необходимо напомнить, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соответствии со статьями 127 ЖК, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется за этим лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Представляется, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника жилого помещения должны получить достаточно подробное урегулирование, с тем чтобы, при наличии в ГК соответствующих норм, права указанных граждан получили бы необходимую определенность и была бы возможной как справедливая защита их прав, так и одновременная защита прав и интересов собственника жилья.

В первую очередь, исходя из приведенной классификации лиц, названных в статье 292 ГК, в Жилищном кодексе, видимо, следует определить объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения (в собственном смысле слова). Наряду с закрепленными 6 июля 1991 г. в действующем сегодня ЖК положениями о равном пользовании помещением[8], следует установить, что собственник жилого помещения и совершеннолетние члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища. Действующий ЖК в части 2 статьи 127 указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений в жилище, принадлежащем гражданину на праве собственности. Однако на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени и тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного дого-

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 304

вора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой для проживания площади, других условиях и, конечно же, о последствиях уклонения или создания препятствий заключению договора, как со стороны собственника, так и со стороны бывших членов его семьи. По нашему мнению, все эти вопросы должны быть четко и определенно решены в новом Жилищном кодексе.

По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собственника, по нашему мнению, в ЖК следует предусмотреть, положение, согласно которому отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности. При этом срок указанного договора, думается, не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то договор должен заключаться по крайней мере до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор будет безусловно сохранять силу при смене собственника, а, с другой, лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясную «картину» по поводу прав на это имущество, переходящее к нему в собственность, о количестве и качестве обременении, следующих за приобретаемым им жилым помещением. Безусловно, в таком случае права бывших членов семьи собственника жилья не будут являться вещными. Их правовая природа будет основываться на обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, а правовое положение таких лиц будет опираться уже не на статью 292 ГК, а на главу 35 ГК и соответствующие ей нормы жилищного законодательства.

Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собственника жилого помещения, будет не полной, если обойти вниманием права недееспособных и не полностью дееспособных лиц.

Что касается использования жилища, то недееспособные члены семьи обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником и другими членами семьи собственника. В случае ущемления прав недееспособных по использованию жилья их права должны защищать законные представители (родители, усыновители, опекуны) и попечители.

Но в целях защиты прав и законных интересов недееспособных объективно необходимо ввести в закон дополнительные требо-

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 305

вания для случаев отчуждения жилого помещения, в котором в качестве членов семьи проживают такие граждане, поскольку интересы недееспособных (действующих через законного представителя) переплетаются с интересами собственника и членов семьи собственника, связанными с отчуждением жилого помещения. В такой ситуации может возникнуть конфликт интересов, вероятность которого особенно велика тогда, когда законным представителем недееспособного и отчуждателем помещения является одно лицо. Такое положение дел может повлечь ущемление прав недееспособных членов семьи собственника. Очевидно, что устранением подобных «накладок» должны заниматься органы опеки и попечительства.

Законодатель предусматривает дополнительную защиту прав несовершеннолетних членов семьи собственника жилья, при отчуждении собственником жилого помещения. В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. До принятия нового Гражданского кодекса данное правило действовало только по отношению к приватизированным жилым помещениям[9]. Вместе с тем в законе не предусматривается защита соответствующего права граждан, признанных недееспособными в силу психического расстройства или ограниченных в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами.

Отсутствие в законе упоминания о дополнительных средствах защиты прав членов семьи собственника жилья, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности, фактически и юридически означает, что их права защищены недостаточно. Такое положение не соответствует не только принципу социальной справедливости и здравому смыслу, но и в значительной степени Конституции Российской Федерации, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в том числе и признанного недееспособным. Надлежащая защита прав и интересов таких лиц возможна лишь при введении соответствующих специальных норм в акты гражданского или жилищного законодательства.

ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; – М.,Родос, 1998. С. 306

[1] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991. № 28, ст. 959.

[2] Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1993, № 3, ст. 99.

[3] СЗРФ, 1994, № 32, ст. 3302.

[4] Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983, № 26, ст. 884.

[5] Представляется более удачной норма, сформулированная в части первой модели Гражданского кодекса для государств – участников Содружества Независимых Государств (п. 2 ст. 295), где аналогичная норма дополнена словами «если иное не установлено жилищным законодательством». См. Приложение к «Информационному бюллетеню», 1995, № 6, с. 138.

[6] По мнению С.А. Хохлова, для членов семьи право пользования жилым помещением в какой-то мере производно от прав собственника, оно достаточно стабильно и не утрачивается даже в том случае, если жилое помещение перейдет к другому лицу. Иными словами, законодатель уровнял в правах членов семьи собственника с членами семьи ответственного квартиросъемщика. А для последних всегда существо вала норма, гласившая, что переход права собственности на жилое помещение не влечет сам по себе прекращения договора найма. См.: Право на собственность. Разговор об актуальных житейских вопросах. – Строительная газета, 1995, 26 мая.

[7] Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Звеков и др. – М., 1995, с. 262.

[8] См. Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 28, ст. 963).

[9] См. часть 2 статьи 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».