<<
>>

Правовое положение объекта незавершенного строительства в теории и практике

Гражданский кодекс России, положения которого базируются на положениях Конституции, содержит в себе крупные и принципиальные новшества, возрожденные цивилистические категории и понятия, призванные обеспечить соответствие гражданского, а лучше сказать, частного права потребностям современной экономической жизни.

Одним из наиболее ярких примеров возрожденных цивили-стических категорий является категория недвижимости. Основанием такого «возрождения» явились приватизация государственных и муниципальных предприятий и появление правового института частной собственности на землю, да и вообще в первую очередь, наверное, развитие самих рыночных отношений, экономической свободы, которая невозможна без вовлечения в такие отношения недвижимого имущества. Роль недвижимости, представляющей собой перспективную сферу вложения капитала, в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость сегодня это особый объект права собственности, причем само понятие говорит не только о самой вещи, но и о правилах, созданных для ее оборота. Такие правила в своей совокупности и представляют правовой режим вещей особого рода- недвижимости. Характерными особенностями правового режима недвижимости является особый порядок возникновения прав на это имущество, а также их изменения и прекращения.

Важно отметить, что основой разделения имущества (вещей) в гражданском обороте являются их физические или естественные свойства или различия, а правовая регламентация их участия в таком обороте (правовой режим) основана, строится на таком

69

различии (свойствах вещей) и зависима от него. Вследствие чего основные естественно-правовые признаки недвижимости получили свое закрепление, в первую очередь, в Гражданском кодексе РФ, что относится к сфере частного права; вопросы учета и регулирования оборота недвижимости, исходя из природы и значимости таких объектов, стали прерогативой публичного права.

Потребность в формировании законодательной базы продиктована не только, как указывалось выше, особенностью недвижимого имущества как объекта гражданских прав, не только значимостью сделок с недвижимостью в гражданском обороте и необходимостью защиты интересов участников такого оборота, но и необходимостью определения правового статуса (положения) некоторых видов недвижимого имущества.

Понимание правового положения объекта незавершенного строительства остается на сегодняшний день весьма неопределенным и неоднозначным. Несмотря на наличие легитимного определения недвижимости в Гражданском кодексе России, исходя при этом, в первую очередь, из содержащихся в ст. 130 ГК РФ критериев отнесения вещей к категории недвижимости, а также из употребления законодателем аналогичных дефиниций- «недвижимость» - в других статьях Кодекса, в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации), законодательство не дает четкого представления об отнесении либо неотнесении объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу.

Следует также иметь в виду, что спецификой объектов недвижимости как объектов гражданских прав является необходимость государственной регистрации прав на такие объекты в силу положений п.

2 ст. 8, ст. 131, 219 ГК РФ, которая, по мнению многих, является правообразующим фактом, влекущим появление (возникновение) недвижимости юридически. В результате этого юридическая литература и судебная практика изобилуют примерами различного толкования и соответственно применения правового режима «движимостей» или «недвижимостей» по отношению к объектам незавершенного строительства как правовой характеристики явлений объективной действительности.

Так, одни авторы, основываясь, например, на правоположени-ях ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственно-

70

сти на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, считают, что до такой регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также . труд строителей1.

Е.А. Суханов в работе «Приобретение и прекращение права собственности» указывает, что Закон о госрегистрации (п. 2 ст. 25) определяет лишь необходимость государственной регистрации сделок с объектами незавершенного строительства, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1 Закона). Далее он также пишет, что важное значение приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится пра-вопорождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых - моментом государственной регистрации2.

О.М. Козырь, также считает, что «с точки зрения закона в настоящее время незавершенные строительством объекты по общему правилу являются движимым имуществом. Это вытекает из положений ГК о том, что право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 219). Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. А из положений ГК о регистрации недвижимости и об объектах, которые могут быть зарегистрированы, возможность регистрации незавершенных строительством объектов не вытекает»3.

И.В. Матанцев в статье «Правовые формы участия муниципальных унитарных предприятий в рыночной экономике и воспроизводстве материальных ресурсов» отмечает, что возможность ре-

Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995.

^С. 241.

~ См.: Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 4-5.

Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 276.

71

гистрации права на объекты незавершенного строительства, закрепленная п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации, позволяет отнести их к недвижимости с момента государственной регистрации'.

Таким образом, исходя из мнений названных авторов, можно заключить, что все они придерживаются той точки зрения, что государственная регистрация права собственности как на незавершенный строительством объект, так и на вновь созданный объект строительства, имеет своим следствием юридическое признание таких объектов недвижимостью, следовательно, отсутствие регистрации является основанием считать такие объекты имуществом движимым. Право собственности на объект в целом отсутствует, оно распространяется лишь на материалы и конструкции как составляющие объекта со всеми вытекающими отсюда последствиями - несением бремени содержания, риска случайной гибели и пр. Поэтому и отчуждение объекта незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества, в силу действия правового режима, относящегося к данной категории вещей.

Другие авторы исходят из положений «базовой» статьи Гражданского кодекса, посвященной недвижимости (ст. 130), называющей главным образом оценочные критерии недвижимых вещей, не принимая во внимание так называемый правообразую-щий факт регистрации, поскольку о ней (регистрации) в самой статье ничего не говорится. И, кроме того, в качестве дополнительного обоснования своих позиций указывают на то, что в п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации объект незавершенного строительства прямо назван недвижимостью.

Так, Б.М. Гонгало считает, что для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению. В ст. 25 комментируемого Закона указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, продолжает автор, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе реги-

'См.: Материалы Всероссийской научно-практической конференции: Сб. Екатеринбург: ЕкУГИ, УрГЭУ, 1998. С. 103.

72

страция невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения'.

И. Гумаров в статье «Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства» определяет, что незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба. Кроме того, автор пишет, что впервые такой объект законодательным актом (имеется в виду Закон о госрегистрации) прямо признан недвижимостью. Следовательно, исчезла грань, разделяющая такие объекты на движимое имущество и имущество недвижимое, каковой являлась государственная регистрация2.

Комментируя ст. 25 Закона о госрегистрации, B.C. Буров также указывает, что п. 2 комментируемой статьи устанавливает норму о государственной регистрации права, главным образом права собственности, на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, а причиной регистрации такого права является необходимость совершения сделки с таким объектом как единым объектом гражданского оборота3.

Н.Р. Иванова в работе «Защита права собственности в арбитражном суде», отвечая на вопрос: относятся ли объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, — пишет, что на этот счет существовало множество мнений; вступившим в силу Законом о госрегистрации вопрос разъяснен. Статьей 25 этого Закона установлена возможность заключения сделок с объектом незавершенного строительства, причем объект признается недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации. Поэтому при разрешении данного рода споров суды руководствуются нормами, регулирующими отношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных

См. постатейный комментарий к Закону о госрегистрации, опубликованный в «Бюллетене Министерства юстиции Российской Федерации»

^(1998. №7-12. С. 7).

"'См.: Гумаров И'. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 58.

J€M.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. С. 132 (B.C. Буров - автор комментария к ст. 2, 4, 7-9, 11,14,15,19-21,23,25,28).

73

для возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства и распоряжения ими1. Весьма неоднозначна и судебная практика по спорам о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. Приведем несколько примеров. ТОО, принимающее участие в постройке жилого дома по договору о совместной деятельности, обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании в натуре квартир в строящемся доме. При отказе в удовлетворении исковых требований Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в своем решении основывался на том, что согласно ст. 301 ГК РФ к такому способу защиты права собственности, как истребование имущества из чужого незаконного владения, может прибегнуть только собственник соответствующего имущества. Истец собственником не является, поскольку право собственности на недвижимое имущество не возникает из таких документов, как постановление совместного заседания совета трудового коллектива и профсоюзного комитета или договор о совместной деятельности2.

Страховое акционерное общество предъявило иск об опреде- | лении и закреплении доли в размере 80 % в праве на незавершенное строительством здание. Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, Президиум ВАС РФ указал, что согласно ст. 50 и 95 Основ гражданского законодательства 1991 г. ив соответствии с условиями заключенного между сторонами договора на капитальное строительство право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на объект незавершенного строительства у истца отсутствовало3.

ТОО обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ответчика передать истцу на основании договора о совместной деятельности два выстроенных коттеджа. Президиум ВАС РФ, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал, что, поскольку ответчик обязался построить и передать в собственность

1 См.: Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражном суде: Комментарий арбитражной практики. М.: ИНФРА-М; Юридическая фирма «Контракт», 1999. С. 96.

2 Постановление Президиума ВАС РФ № 334/96 от 16 марта 1996 г. J Постановление Президиума ВАС РФ № 373/96 от 4 июля 1996 г.

74

истца построенные коттеджи, возможность удовлетворения иска о признании права собственности на незавершенный строительством объект зависит от наличия между сторонами договорных обязательств. Истечение предусмотренного договором срока строительства не прекращает основанных на договоре обязательственных отношений. В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое имущество возникает с момента его государственной регистрации'.

Фирма «Сибирь» обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «ЗСМК» о признании права собственности на возведенный комплекс сооружений.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из следующего. В силу п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество. Основания приобретения права собственности указаны в ст. 218 ГК РФ. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Комплекс сооружений, построенных истцом, не прошел государственную регистрацию. До момента регистрации такие объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются как «движимость». Комплекс сооружений, построенных истцом, не введен в эксплуатацию на основании акта государственной комиссии, поэтому относится к недостроенным объектам («незавершенка»), которые не могут оцениваться в качестве недвижимости, а представляют собой совокупность строительных материалов, конструкций, сооружений, в которую вложен труд строителей.

Поскольку собственником строительных материалов на комплекс сооружений, построенных фирмой «Сибирь» на территории ОАО «ЗСМК», является истец и затраты на строительство были произведены тоже им, право собственности на спорные сооружения следует признать за заявителем- фирмой «Сибирь». До момента государственной регистрации спорных сооружений ст. 219 ГК РФ не может быть применена судом2.

Постановление Президиума ВАС РФ № 2580/96 от 29 октября 1996 г. Фабула судебного дела взята из кн. Н.Р. Ивановой «Защита права собственности в арбитражном суде: Комментарий арбитражной практики» (С. 95).

V 75

Несколько изменилась позиция суда после принятия Закона о госрегистрации, что отчетливо видно из следующего примера.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества объект незавершенного строительства по'договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту и полностью оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку соответствующий Комитет по земельным ресурсам отказался провести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи объект незавершенного строительства недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

На основании ст. 129, 130, 219 ГК РФ и в связи с тем, что на участке возведены фундамент и стены дома, т.е. перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, был сделан вывод о том, что данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим Комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в соответствующем регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, неправомерно отказал в регистрации перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Поскольку спорное имущество на момент заключения акционерным обществом договора купли продажи с обществом с ограниченной ответственностью было обременено правами отделения Сбербанка, продавец (акционерное общество).потерял право распоряжаться им1.

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г.

№21 (п. 7).

,76

<< | >>
Источник: С.С. Алексеев. Актуальные проблемы гражданского права; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. - М: «Статут». - 318 с.. 2000 {original}

Еще по теме Правовое положение объекта незавершенного строительства в теории и практике:

  1. Д.В. Смышляев ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
  2. Отражение проблем понятия «объект незавершенного строительства» в судебно-арбитражной практике
  3. Особенности правового режима объектов незавершенного строительства
  4. Понятие объекта незавершенного строительства
  5. Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства
  6. Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства
  7. Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства
  8. 1.1. Уголовно-правовая теория и законодательная практика объекта состава преступления
  9. § 1. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В СССР. ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
  10. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  11. 17.1. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ
  12. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ СТРУКТУР, ПРАКТИКА ПАРТИЙНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
  13. Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве
  14. ПРИЛОЖЕНИЕ 15-2 ПРАКТИКА И МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
  15. 8.4.2. Объект (объекты) частной теории.
  16. 11.2. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА
  17. Приложение Б ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО СОСТАВУ И СОДЕРЖАНИЮ ЭКСПЕРТНОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПО ПРОЕКТУ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГРАЖДАНСКОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  18. ПРИЛОЖЕНИЕ 15-1 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ В РОССИЙСКОЙ ПРАКТИКЕ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ
  19. 1. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальная юстиция - Юридическая антропология‎ - Юридическая техника - Юридическая этика -