<<
>>

Понятие объекта незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства содержится во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совер-

' См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2т.

Т. 1.М., 1985. С. 180. 2 Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 111.

82

шенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. № ФБ-8. Согласно п. 2 данного Положения признаками объектов незавершенного строительства являются:

—' истечение нормативных сроков строительства;

- приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Подобные признаки содержатся и в п. 1 постановления Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов». Так, согласно этому положению, объектами незавершенного строительства являются объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки.

Все вышеназванные признаки являются, по сути, квалифицирующими составляющими определения объектов незавершенного строительства. Такое определение заключает в себе «технико-юридический» аспект данного вида объектов и не отвечает на вопрос об их отнесении к категории недвижимости с правовой точки зрения.

Объекты незавершенного строительства прямо не названы законодателем недвижимостью ни в «базовой» ст. 130 ГК РФ, ни в ст. 1 Закона о госрегистрации. Следовательно, в первую очередь необходимо рассматривать подобные объекты применительно к признакам недвижимого имущества, обозначенным в ст. 130 ГК и проанализированным выше.

Прочная связь таких объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению позволяют относить объекты незавершенного строительства к категории недвижимости.

Б.М. Гонгало, оспаривая доводы иных авторов публикаций о недвижимости, в частности мнение О.М. Козырь', утверждающих что недвижимость - это понятие не фактическое, а юридическое, и что недвижимостью можно признавать лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация, пишет, что такой подход

1 Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.

83

неправилен. «Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия». И далее: «В статье 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации, оно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения»1.

Кроме того, п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации непосредственно устанавливает, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества, а регистрации подлежит лишь право на данный объект в случае необходимости совершения с ним сделки.

Как видно, причиной для обращения в соответствующее государственное учреждение с целью регистрации права (права собственности) на незавершенный строительством объект законодатель установил «необходимость совершения сделки» с таким объектом как единым объектом гражданского оборота, а не объектом, состоящим из каких-либо частей - фундамента, плит, кирпича и прочих строительных материалов. Поэтому, думается, что иные точки зрения, например изложенные в комментарии к ст. 1 Закона о госрегистрации (автор комментария к статье О.Г. Ломидзе)2, сводящиеся к тому, что до момента регистрации даже фактически завершенного строительством здания оно не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного гражданского права, а существует лишь право собственности на отдельные строительные материалы, использованные при строительстве, несостоятельны.

Ссылаясь на утверждение Р. Саватье, можно определить, что, -действительно, не регистрация должна превращать имущество в

1 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 6, 7). См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. С. 8.

84

недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его»'.

Необходимо отметить, что еще согласно постановлению Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» с целью создания организационных, правовых, экономических предпосылок для ускоренного вовлечения в хозяйственный оборот не завершенных строительством объектов данные объекты были обозначены как единые объекты гражданского права и подлежали реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. В названном постановлении Правительства сам объект незавершенного строительства недвижимостью не был назван.

В дальнейшем Указ Президента РФ №485 от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» установил возможность регистрации права собственности на подлежащие приватизации объекты незавершенного строительства. Причем, в п. 2 Указа такие объекты были прямо отнесены к объектам недвижимости, а установленный там же порядок приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых они расположены, в. том числе ранее приватизированные объекты незавершенного строительства, являются не чем иным, как выражением принципа зависимости прав на земельный участок от недвижимости на нем, что само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости.

Далее. Комментируя ст. 1 Закона о госрегистрации, Б.М. Гон-гало указывает, что «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того»2. Однако, представляется правильным и мнение редакторов данного комментария к Закону, которые замечают, что, принимая во внимание и уважая точку зрения автора, тем не менее, они не могут с ней согласиться, поскольку любая норма права не. существует автономно, а выступает регулярно только в совокупности с дру-

Саеатье Р. Теория обязательств. М, 1972. С. 58. 2 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 7).

85

гими нормами, содержащимися как в данном нормативном акте, так и в других'.

Действительно (и, думается, бесспорно), объекты незавершенного строительства, как и было установлено, являются объектами недвижимости, причем объектами, представляющими единые объекты гражданского оборота. Для таких объектов как особых объектов права законодателем установлен и особый правовой режим, который призван обеспечить и особую устойчивость (укрепленность) прав на объекты недвижимости. Правомочия собственника недвижимости отличны от правомочий собственника другого вида имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами, затрагивает интересы других граждан и юридических лиц, оно более ценно и обладает особой социальной значимостью. Поэтому мы не можем не считаться с положениями, закрепленными в иных нормах, например в ст. 8, 131, 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о госрегистрации и пр., в совокупности составляющих и определяющих этот особый правовой режим недвижимости, который устанавливает ряд условий (ограничений) их участия в гражданском обороте.

В связи с этим возникает ряд вопросов. Если, например, считать, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью и в установлении этого статуса не зависят от момента регистрации, то может ли быть осуществлено правомочие по распоряжению таким объектом как единым объектом недвижимости? В какой мере правовой режим недвижимости распространяется на объекты незавершенного строительства и с какого момента - с момента прекращения строительства (консервации) и передачи его по акту заказчику или с момента государственной регистрации?

Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо проанализировать и рассмотреть: во-первых, установленное законом содержание правового режима недвижимости; во-вторых, понятие правового режима и его структуру; в-третьих, действие правового режима в отношении объектов незавершенного строительства.

1 См. указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации, примеч. 15 нас. 7.

86

<< | >>
Источник: С.С. Алексеев. Актуальные проблемы гражданского права; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. - М: «Статут». - 318 с.. 2000 {original}

Еще по теме Понятие объекта незавершенного строительства:

  1. Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства
  2. Отражение проблем понятия «объект незавершенного строительства» в судебно-арбитражной практике
  3. Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства
  4. Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства
  5. Особенности правового режима объектов незавершенного строительства
  6. Правовое положение объекта незавершенного строительства в теории и практике
  7. Д.В. Смышляев ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
  8. § 1. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В СССР. ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
  9. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  10. 17.1. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ
  11. Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве
  12. 11.2. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА
  13. Приложение Б ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО СОСТАВУ И СОДЕРЖАНИЮ ЭКСПЕРТНОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПО ПРОЕКТУ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГРАЖДАНСКОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  14. Конспект понятий и категорий. Государственное строительство Понятия федерации, конфедерации, государства, суверенитета
  15. Лекция 4. Объекты гражданских правоотношений 4.1. Понятие и виды объектов гражданских правоотношений. 4.2. Материальные объекты. 4.3. Нематериальные объекты.
  16. 7.1. Основные проблемы окружающей среды в промышленности. Экологические требования при размещении, проектировании, строительстве и эксплуатации промышленных объектов
  17. Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальная юстиция - Юридическая антропология‎ - Юридическая техника - Юридическая этика -