<<
>>

Отнесение иных объектов гражданского права к категории недвижимости

Как было указано выше, объективно правовая модель правового режима недвижимости основана и выражена в дефинициях (определениях), употребляемой терминологии, содержащихся в законе.

Здесь показательна и представляет интерес для данного

98

исследования норма, содержащаяся в ст. 222 «Самовольная постройка» ГК РФ.

Так, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Также недвижимостью названа самовольная постройка и в ст. 143 Градостроительного кодекса РФ, в которой, в частности, определено, что «строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство (самовольная постройка) - влечет наложение штрафа...».

О.М. Козырь считает, что «нормы ГК о самовольной постройке, хотя и оперируют термином «недвижимость» (п. 1 ст. 222), используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. Лишь в случае, если право собственности на самовольную постройку будет признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения, она сможет стать объектом гражданского права»'.

Необходимо сразу отметить, что еще К.П. Победоносцев, указывая на решения гражданского кассационного департамента Сената, который принял ряд решений, в соответствии с которыми на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, не распространялись общие правила о сделках с недвижимостью (в частности, их регистрация), отмечал, что «из этого не следует, что подобные строения считаются движимыми»2.

Представляется, что разделять или трактовать термины, содержащиеся в законах, и в первую очередь в Гражданском кодексе, как используемые в правовом или неправовом значении в зависимости от того, является ли названное и определенное таким образом в законе явление объективной действительности объектом гражданских прав или нет, неверно.

Термины и дефиниции, используемые в законе, всегда должны нести определенную пра-

' Козырь О.М. Указ. соч. С. 279.

' Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1892. С. 45, 46.

4* 99

новую нагрузку. В обоснование сказанного можно привести мнение по этому поводу Б.М. Гонгало, который, в частности, пишет: «То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п. Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то, что же подлежит сносу? Когда в п. 3 ст. 222 ГК речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? .Конечно, речь идет о , признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость. В п. 1 ст. 222 ГК прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК, конечно, не «перечеркивает» приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики «повиснут в воздухе» все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст. 222 ГК»1.

Наличие же обязательной регистрации, посредством которой строения, сооружения, в том числе и объекты незавершенного строительства, в силу имеющегося взгляда получают статус недвижимого имущества, может служить основанием для принятия не соответствующих смыслу закона судебных решений.

Показателен при этом пример из судебной практики, фабула которого изложена в начале данной статьи. Речь идет о деле по иску Фирмы «Сибирь» к ОАО «ЗСМК» о признании права собственности на возведенный комплекс сооружений.

Возражения ответчика сводились не только к отсутствию предусмотренной ст. 219 ГК РФ государственной регистрации, актов государственной приемочной комиссии о приемке объектов в эксплуатацию, но и к тому, что фирмой произведена самовольная застройка, поскольку земельный участок, на котором возведены спорные сооружения, находится на отведенной акционерному обществу

Указ, постатейный комментарий Закона о госрегистрации (С. 7).

100

земле. Отклоняя возражения ответчика, суд констатировал, что им не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о самовольном возведении истцом комплекса сооружений на его территории, так как самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) является недвижимое имущество. Комплекс сооружений истца отнесен судом к разряду «движимости» в силу того, что до государственной регистрации такие,объекты не приобретают юридического режима недвижимости.

Думается, что законодатель не просто для удобства правоприменения использовал в названной статье закона термин «недвижимое имущество», предполагая его неправовое значение. Данный термин уже является фактом распространения особого правового режима, установленного для недвижимости. В отношении таких объектов данные особенности заключаются в возможности установления по решению суда права собственности на уже существующий объект недвижимости в порядке п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ.

Аналогичное понимание содержащейся в Кодексе терминологии и ее правового значения следует и из диспозиции ст. 234 «Приобретательная давность». Согласно п. 1 статьи гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет либо иным имуществом - в течении пяти лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как видно, объектом отношений является недвижимое или иное имущество (движимое). Выше указывалось, что основой для разграничения имущества является ст. 130 ГК РФ, и соответственно имущество, подпадающее под содержащиеся там признаки недвижимости, уже является таковым.

Если связывать возникновение данной категории с моментом государственной регистрации права собственности на такое имущество, а регистрация может последовать не ранее чем через 15 лет, то любые здание, строение, сооружение, жилой дом, квартира являются в течение обозначенного срока имуществом движимым, представляющим собой совокупность строительных материалов. Это нелогично! Ведь такое лицо, владея имуществом как своим, открыто, добросовестно и непрерывно, вправе использовать его, например, в производственной деятельности, нести при этом публично-правовые обязанности по уплате налогов, проводить ремонты и т.д.

101

Поясним сказанное судебной практикой. Так, по решению Серпуховского райисполкома от 30 января 1975 г. встроенно-пристроенное помещение площадью 395 кв. м, расположенное на территории усадьбы совхоза «Серпуховский», было передано с баланса автотранспортной колонны треста «Союзгазспецстрой» на баланс Серпуховского райпотребсоюза. Считая, что передача с баланса на баланс была произведена неправомерно и соответственно у райпотребсоюза отсутствует право собственности, Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском к Серпуховскому райпотребсоюзу об истребовании муниципального имущества из чужого незаконного владения. Судом установлено, что с момента составления акта приема-передачи нежилого помещения (февраль 1975 г.) райпотребсоюз открыто, добросовестно и непрерывно владел указанным объектом как своим собственным, уплачивая налоги со строения и земельного участка, на котором оно находилось, проводил капитальный и текущий ремонты помещения.

Принимая решения об отказе в иске, арбитражный суд исходил из того, что райпотребсоюз приобрел право собственности на встроенно-пристроенное помещение в силу приобретательной давности, поскольку добросовестно, открыто и непрерывно владел указанным помещением как своим собственным с 1975 г.1

Кроме того, п. 2. ст. 234 ГК РФ определяет, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц.

Понятно, что такой владелец вправе предъявить требование об изъятии, например, жилого дома, производственного здания именно как имущества недвижимого, представляющего собой единый объект права.

Так, Раменский райпотребсоюз обратился с иском к акционерному обществу о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку с 1964 г. открыто, добросовестно и непрерывно владеет имуществом как своим собственным. Ответчик против иска возражал и просил производство по делу прекратить, так как право собственности на имущество, согласно ст. 234 ГК РФ, возникает не по решению суда, а вследствие регистрации такого права. Удовле-

1 Фабула судебного дела взята из кн. Н.Р. Ивановой (см. указ. соч. С. 78).

102

творяя исковые требования, арбитражный суд исходил из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности'.

На основании изложенного можно также утверждать, что использованное в ст. 234 ГК РФ деление имущества на движимое и недвижимое основывается в первую очередь на признаках такого деления согласно ст. 130 ГК РФ, следовательно, термин «недвижимое имущество», как нами было установлено ранее, использован в юридическом значении. Применительно к рассмотренной модели правового режима и его элементов особенностью правового режима недвижимого имущества, которым лицо открыто, добросовестно и непрерывно владеет в течение 15 лет (приобре-тательная давность), является то, что такой режим также носит ограниченный характер в силу отсутствия в нем субъективно-правовой модели, т.е. права собственности. Данная модель в силу правила, обозначенного в абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ, «срабатывает» с момента регистрации права собственности на уже существующее недвижимое имущество.

Представляется, что изложенный в работе подход, основанный на признании категории недвижимости таковой до ее государственной регистрации, правилен.

Это позволяет относиться к объектам, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых может привести к несоразмерному для них ущербу, именно как к недвижимости. Следовательно, на такие объекты должен распространятся правовой режим недвижимости, хотя и носящий ограниченный характер, до момента приобретения права собственности на них, ввиду того что этот момент по общему правилу совпадает с моментом государственной регистрации. Отсутствие регистрации не должно влечь вывода о том, что такие объекты, как реально существующие здания, сооружения, жилые дома и пр., являются имуществом движимым. Включение таких объектов в гражданский оборот, совершение сделок с ними по упрощенным правилам отчуждения движимого имущества, несомненно, будет влечь за собой нарушение прав и интересов участников таких сделок. На практике имеют место сделки по отчуж-

См.: Иванова Н.Р. Указ. соч. С. 84.

103

дению объектов незавершенного строительства третьим лицам, причем неоднократно, при этом в качестве мотива используется то, что до государственной регистрации право собственности на такой объект у приобретателя отсутствует. Пример из судебной практики, приведенный на страницах данной работы, яркое тому подтверждение (когда акционерное общество выступило продавцом объекта незавершенного строительства, а впоследствии воспользовалось тем, что соответствующий государственный орган отказался провести регистрацию перехода права собственности на покупателя, и произвело повторное отчуждение этого объекта третьему лицу). Во-первых, приведенное дело из практики Президиума ВАС РФ интересно тем, что оно имело место после принятия Закона о госрегистрации (но не вступившего в закон^ ную силу), и выводы суда, в частности, построены на том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу присущих ему признаков. Однако вторым вопросом, исследованным судом в возникшем споре, являлся вопрос о том, подлежит ли регистрации переход права собственности. Думается, что выяснению подлежало иное - зарегистрировала ли сторона-продавец право собственности на этот объект недвижимости, имеет ли она абсолютное вещное право? Только при наличии права собственности возможен его переход в случае совершения сделки, направленной на отчуждение недвижимости. Кроме того, при отсутствии права собственности лицо лишено возможности распоряжаться объектом незавершенного строительства как единым объектом гражданских прав, в силу того что право распоряжения, как известно, является одним из составляющих права собственности, его элементом.

Необходимость вовлечения объектов незавершенного строительства в гражданский оборот, отношения к таким объектам, как к объектам недвижимости, а не совокупности строительных материалов, продиктована экономической жизнью общества, что в свою очередь не должно подлежать игнорированию. Однако нельзя не учитывать и необходимость установления и выполнения единого порядка обращения недвижимости, что в первую очередь зависит от однозначности толкования норм права, посвященных недвижимости, в частности норм права, регламентирующих ее оборот.

104

Как отмечал К.П. Победоносцев, «имущественные отношения определяются самой жизнью и ее экономическими условиями: право (закон) стремится только сознать и обнять эти условяя, обеспечить правилом свободное действие здравого экономического начала жизни...»1.

1 Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 1.

<< | >>
Источник: С.С. Алексеев. Актуальные проблемы гражданского права; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. - М: «Статут». - 318 с.. 2000

Еще по теме Отнесение иных объектов гражданского права к категории недвижимости:

  1. Савельев А. Б. ДОГОВОР ПРОСТОГО ТОВАРИЩЕСТВА В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
  2. Понятие объекта незавершенного строительства
  3. Особенности правового режима объектов незавершенного строительства
  4. Отнесение иных объектов гражданского права к категории недвижимости
  5. Н.Р. Кравчук ЛИЗИНГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ КАК ПРЕДМЕТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
  6. НЕДВИЖИМОСТЬ В НОВОМ ГРАЖДАНСКОМ КОДЕКСЕ РОССИИ. О.М. Козырь
  7. § 1. Особенности ограничений права собственности на землю
  8. § 1. Особенности пределов и ограничений права собственности на водные объекты
  9. § 41 Главнейшие категории вещей способных быть предметом гражданского правообладания и цивильного обмена. - Вещи движимые и недвижимые.
  10. 2. Вещи как объекты гражданских прав.
  11. 2. Приобретение и прекращение права собственности.
  12. Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом
  13. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
  14. Основные классификации недвижимого имущества
  15. Производные объекты недвижимости
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правовое обеспечение профессиональной деятельности - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальное право - Юридическая антропология‎ - Юридическая периодика и сборники - Юридическая техника - Юридическая этика -