<<
>>

Особенности правового режима объектов незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства, как мы установили, относится к категории недвижимости, последняя же «с точки зрения гражданского права - это, в первую очередь, гражданско-правовой режим некоторой категории явлений объективной действительности, которые, либо в силу своих естественных свойств, либо в силу указания закона, либо в силу своего назначения, под-

1 См.: Сенчищев В.И.

Указ. соч. С. 155.

90

чинены действию этого правового режима (в данном случае-правового режима недвижимости)»1.

Однако определяющим элементом правового режима является правовой статус, или статус юридический, который представляет собой также субъективно-правовую модель этого явления объективной действительности. Такая модель складывается из императивных норм позитивного права и не может быть изменена соглашением сторон. Юридический статус явления объективной действительности в своей основе содержит субъективно-правовые притязания участников гражданских правоотношений, их интерес. «Каждое юридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемого членами общества»2. Для субъектов правоотношений, возникающих по поводу объектов недвижимости, субъективно-правовые притязания, в силу особенностей последних, заключаются в приобретении права собственности на такие объекты. В свою очередь момент возникновения (приобретения) права собственности на недвижимые вещи (имущество) в силу положений п. 2 ст. 8, ст. 131, 219 ГК РФ определен моментом государственной регистрации. Отсюда следует, что такая регистрация прав на недвижимость является определяющим элементом правового режима недвижимости, его юридическим статусом.

Кроме того, объект незавершенного строительства прямо назван в ст. 25 Закона о госрегистрации объектом недвижимого имущества, причем регистрации подлежит лишь право на данный объект в силу необходимости совершения с ним сделки. Данное правило уже само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости, и соответственно позволяет распространять на такие объекты данный правовой режим, включающий в себя, как обязательное условие возникновения вещного права на такие объекты, государственную регистрацию.

Действие указанной нормы Закона о госрегистрации (ст. 25) обязывает участников данных правоотношений в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки (как с единым объектом), например, по отчуждению, ре-

См.: Сенчшцев В.И. Указ. соч. С. 156. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 51.

91

гистрировать право на такой объект'. Поэтому в случае совершения сделки с таким объектом как объектом, состоящим из различных составляющих его частей (сделка с движимым имуществом), такая сделка будет являться недействительной.

Представляют интерес и разъяснения Пленума ВАС РФ в постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г., где в п. 1.6 подчеркивается, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

До регистрации права на объекты незавершенного строительства в силу нормы ст. 25 Закона о госрегистрации отсутствует право распоряжения данными объектами недвижимости по правилам, установленным для сделок с недвижимостью. Уже на сегодня в юридической литературе существуют ошибочные взгляды в отношении пределов распространения правового режима недвижимости на такие объекты.

Так, B.C. Буров, комментируя ст. 25 Закона о госрегистрации, пишет, что «в случаях, когда вещное право на соответствующую «незавершенку» еще не зарегистрировано, в порядке комментируемого Закона, а сделка с таким объектом заключена, то при разрешении вопроса о действительности такой сделки .следует исходить из норм гражданского законодательства, регулирующих вопросы отнесения сделок к числу подлежащих особой, отдельной от государственной регистрации прав и обременении государственной регистрации»2.

1 Регистрация права на такой объект может производиться не только в случае необходимости совершения с ним сделки по'отчуждению третьим лицам. Такая регистрация права может иметь место и в случае необходимости обременения объекта незавершенного строительства, например, при ипотеке.

2 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 133).

92

Автор ставит необходимость предварительной регистрации прав в зависимость от того, подлежит ли предполагаемая к совершению сделка отдельной государственной регистрации (например, при ипотеке). Если же такая сделка не подлежит отдельной государственной регистрации, то регистрация возникновения права на объект незавершенного строительства может быть совершена и после завершения строительства в общем порядке, а все сделки с такими объектами недвижимости действительны.

Далее B.C. Буров указывает, что «например, ст. 550 ГК РФ не содержит требования об обязательной особой государственной регистрации договоров продажи недвижимости. Пункт 2 ст. 558 ГК РФ, содержит требование об обязательной особой государственной регистрации договоров купли-продажи жилого дома, квартиры (или их частей). Следовательно, сделки по продаже незавершенной строительством и не относящейся к жилью недвижимости, право продавца на которую не зарегистрировано к моменту заключения соответствующих сделок, действительны. А сделки по продаже недостроенного жилья, право на которое не зарегистрировано к моменту заключения соответствующих сделок, следует считать незаключенными до момента особой государственной регистрации таких сделок, которая может последовать никак не ранее государственной регистрации соответствующего права продавца»1.

Думается, что такой подход ошибочен. Для участия объекта незавершенного строительства в гражданском обороте регистрация права на такой объект, как мы уже выяснили, представляет собой ключевой момент правового режима недвижимости, его юридический статус. До регистрации вещного права на «незавершенку», и это совершенно очевидно, у субъекта, желающего совершить какую-либо сделку с таким объектом, отсутствует право распоряжения им. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

1 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 133).

93

Как видно, регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость в случае ее отчуждения. Соответственно, если до регистрации прав на не завершенный строительством объект сделка купли-продажи совершена, то такая сделка не только не может быть действительной, в силу противоречия ст. 25 Закона о госрегистрации, но, самое главное, в данном случае не может идти и речи о регистрации перехода права собственности на такой объект, так как оно не возникло у продавца. Здесь применимо известное правило: нельзя передать другому больше прав, чем сам имеешь.

На наш взгляд, до момента регистрации (согласно общему правилу) прав на недвижимость присущий данному явлению объективной действительности правовой режим может носить ограниченный характер. Ограниченный режим недвижимости как раз и выражается в том, что в нем осталась незадействована субъективно-правовая модель, в связи с чем, лицо, обладающее недвижимостью, лишено права распоряжения.

Такая конструкция ограниченного правового режима, с суженным объемом правомочий, очень часто имеет место. Так, в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. говорится, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основу механизма реализации особенностей правового ре-

94

жима недвижимости. «Она является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в некоторые цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности»1.

Основным принципом государственной регистрации является ее правоустанавливающий, или правообразующий характер, так как утвердить единение субъекта с вещью, т.е. признать за ним право собственности или иное право на недвижимое имущество, можно только после регистрации такого права.

Однако существуют и иные основания приобретения права собственности на недвижимость, кроме общего правила о приобретении такого права с момента регистрации. Так, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ момент возникновения права собственности на недвижимость у члена потребительского кооператива на дом, квартиру, дачу или иные объекты связан с моментом внесения паевого взноса на такое имущество. С такого момента происходит замена собственника имущества, а последующая регистрация имеет не правообразующее, а правоподтверждающее значение2.

Кроме того, таким исключением из общего правила является возникновение права собственности на имущество в порядке наследования. Статья 528 ГК РСФСР устанавливает, что временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, а

1 Козырь ОМ. Указ. соч. С. 292.

2 Пункт 4 ст. 218 имеет некоторую аналогию и обязан своим происхождением Закону РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. Статья 13 названного Закона устанавливала, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.

Различия между названными законами заключаются в том, что на сегодня, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, более широко определены субъекты вещного права, так как к ним относятся не только члены соответствующего кооператива, но и другие лица, имеющие право на пае-накопление. Более того, определен объект, на который приобретается право собственности, так как говорится об объекте, предоставленном приобретающему кооперативом, в отличие от ранее установленного, когда речь шла о помещении или строении, предоставленных приобретающему в пользование. Наконец, из нормы сегодняшнего Закона исключены садово-огороднические товарищества.

95

ст. 546 ГК РСФСР определяет, что наследник считается собственником имущества со дня открытия наследства. Таким образом, регистрация права будет иметь также правоподтверждающее значение, а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства.

Третьим исключением из общего правила является возникновение абсолютного вещного права на основании судебного решения. Так, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникнуть и из судебного решения. Статья 28 Закона о госрегистрации устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда'. Необходимо отметить, что в некоторых случаях права могут быть не установлены решением суда, а признаны им. Такой порядок действует в силу оспаривания ранее возникших и существующих прав (см., например, п. 2 ст. 22 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Однако основной формой установления прав является их возникновение на основании вынесенного решения.

Сроки вступления в силу судебных решений, установленные процессуальным законодательством, и являются моментом установления (приобретения) права собственности на недвижимое имущество, а регистрация права, соответственно, носит лишь правоподтверждающий характер.

Возникновение права собственности на основании судебного решения подразумевает под собой то| что суд в содержании своего решения должен максимально индивидуализировать существующий объект, исходя из имеющихся у суда полномочий. Такая процедура возможна только при наличии двух условий:

Под содержащимися в диспозиции данной статьи словами «судебное решение» следует понимать как решения судов общей юрисдикции, так и решения арбитражных и третейских судов. Кроме того, право на недвижимость может быть установлено и определением суда об утверждении мирового соглашения, постановлением (определением) кассационной, апелляционной, надзорной инстанций.

96

во-первых, наличия и существования самого материального объекта права, поскольку в соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности возникает только в отношении конкретного, обособленного имущества, состав которого определен в натуре; во-вторых, наличия достаточных сведений (доказательств), позволяющих с точностью закрепить права на определенный объект за определенным лицом.

Представляется необходимым отметить и следующее.

В соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Кроме того, п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация, в частности возникновения прав на недвижимое имущество, удостоверяется свидетельством о регистрации прав, причем такое свидетельство может быть выдано только после внесения определенных записей в реестр прав. С другой стороны, решение суда о признании (установлении) права собственности, как и любое иное решение, представляет собой акт государственного органа, с помощью которого спорное правоотношение приобретает точную и строгую определенность, устойчивость и правовую общеобязательность.

. Поэтому, на наш взгляд, представляется более корректным, если бы ст. 28 Закона о госрегистрации именовалась «Совершение регистрационной записи о правах на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда» и соответственно п. 1 данной статьи был бы изложен так: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрационной записи -на общих основаниях» (далее по тексту).

Государственная регистрация не может подменять собой судебное решение. Предложенная формулировка статьи как бы показывает значимость судебного решения как акта, установившего субъективное право и являющегося правоустанавливающим документом.

Если подойти внимательно, то в Законе о госрегистрации можно обнаружить установленный законодателем приоритет правоустанавливающего документа перед записями в реестре.

4 Алексеев С. С. &'

Так, абз. 3 п. 8 ст. 12 данного Закона устанавливает, что при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоуста-навливающий документ.

Совершение сделок с недвижимым имуществом влечет за собой и публично-правовые последствия. Положения Гражданского кодекса РФ нашли свое отражение и выразились в особенностях учета недвижимости и совершения сделок с ней. Так, согласно Положению по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденному приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. № 34п определено, что к «незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приема-передачи основных средств затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств...». Важно отметить, что моментом перевода незавершенных капитальных вложений в основные средства (сч. 01) считается оформление акта приема-передачи основных средств. Очевидно, что такой акт составляется и подписывается между подрядчиком и заказчиком в момент передачи объекта строительства при его окончании или в момент консервации. Причем определяющим моментом для перевода объекта в разряд основных средств является акт, а не факт регистрации прав на какой-либо объект недвижимости. Тем самым и право публичное своими коренным образом измененными правилами позволяет дополнительно обосновывать отстаиваемый взгляд на обозначенную проблему.

Абсолютно иная позиция в этом вопросе у законодателя Казахстана. Так, в п. 4 ст. 236 ГК Республики Казахстан содержится правило, что до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

<< | >>
Источник: С.С. Алексеев. Актуальные проблемы гражданского права; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. - М: «Статут». - 318 с.. 2000 {original}

Еще по теме Особенности правового режима объектов незавершенного строительства:

  1. Д.В. Смышляев ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
  2. Правовое положение объекта незавершенного строительства в теории и практике
  3. Понятие объекта незавершенного строительства
  4. Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства
  5. Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства
  6. Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства
  7. Отражение проблем понятия «объект незавершенного строительства» в судебно-арбитражной практике
  8. Международно-правовой режим космического пространства и небесных тел. Правовой режим космических объектов. Космические экипажи
  9. Правовой режим космических объектов.
  10. § 6. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО КАПИТАЛЬНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ В КОЛХОЗАХ
  11. 12.2. Правовой режим особо охраняемых природных территорий и объектов
  12. 8.1. Правовой режим особо охраняемых природных территорий и объектов
  13. § 1. Определение и особенности правового режима Арктики
  14. ТЕМА 12 Правовой режим особо охраняемых природных территорий и объектов
  15. Глава II. Особенности вещно-правового режима
  16. § 1. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В СССР. ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
  17. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  18. 17.1. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ
  19. § 5. Правовой режим космического пространства, естественных небесных тел, космических объектов и космонавтов Императивные нормы, определяющие сотрудничество в космосе.
  20. Латыев А. Н.. ВЕЩНЫЕ ПРАВА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ: ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА / ДИССЕРТАЦИЯ, 2004
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальная юстиция - Юридическая антропология‎ - Юридическая техника - Юридическая этика -