§ 3. Особенности ограничений права собственности на жилые помещения

Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру квартиры собственника. Особенность правового режима общего имущества жилого дома заключается в том, что собственник не вправе совершать действия, влекущие передачу своей доли в праве на общее имущество отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Это означает, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Анализ российского законодательства показывает, что в советский период на территории Российской Федерации имели место существенные, ничем не оправданные количественные ограничения права собственности на жилое помещение. В соответствии с ранее действовавшим законодательством в РСФСР в нормативном порядке устанавливался предельный размер дома либо его части, которые могли принадлежать гражданам на праве личной собственности. Жилой дом (или его часть) не должен был иметь более 60 кв. м. жилой площади (ч. 5 ст. 106 ГК РСФСР)358. Ранее действовавшее законодательство (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. в редакции Указа от 18 июля 1958 г.) нормировало не только предельный размер жилой площади, но и количество комнат в доме личного собственника359.

Из этого общего правила были исключения. В частности, гражданину, имеющему большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполком соответствующего местного Совета мог разрешить построить, приобрести или сохранить в собственности дом (часть дома) большего размера, но не свыше пределов, определенных для данной семьи по нормам, которые применяются к нанимателям жилого помещения в домах местного Совета (ч. 5 ст. 106 ГК РСФСР). Граждане, обладающие правом на дополнительную площадь361, могли ходатайствовать перед исполкомом о разрешении на строительство дома, превышающего установленные размеры. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков гражданину, совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям могло принадлежать на праве собственности не более одной квартиры362.

В случаях приобретения гражданином индивидуальных помещений в большем количестве так называемые «излишки» должны быть отчуждены собственником в течение года с момента приобретения. В противном случае к нему применялись меры, предусмотренные ч. 3 ст. 107 ГК РСФСР363. Порядок прекращения права личной собственности на жилые помещения сверх одного был установлен в связи с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июня 1962 г.364

В отдельные периоды устанавливались ограничения индивидуального жилищного строительства. В соответствии с Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. № 561365 центр индивидуального жилищного строительства был перемещен в сельскую местность. Разрешалось строительство только в городах, не являющихся краевыми, областными, республиканскими центрами и курортами с населением менее 100 тыс.

В гл. 18 нового Гражданского кодекса РФ, посвященной праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения, отсутствуют всякие количественные ограничения на жилое помещение как объект права собственности. При этом на собственника возлагается обязанность содержать жилые помещения в соответствии с градостроительными, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами.

Ограничения права пользования жилым помещением обусловлены в значительной мере необходимостью соблюдения его целевого назначения как объекта гражданского оборота особой социальной значимости. Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением ограничиваются его назначением. Это означает, что он вправе использовать его только для личного проживания либо проживания членов его семьи.

Собственник вправе сдавать жилые помещения для проживания на основании договора. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, не влечет для нанимателей расторжения или изменения договора найма жилого помещения. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Это означает, что до истечения срока действия договора права собственника ограничены обязанностью соблюдения жилищных прав нанимателей. В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

На наш взгляд, представляется ошибочным мнение А. А. Манукяна о том, что права членов семьи собственника жилого помещения (ст.

Собственник не вправе в одностороннем порядке прекратить жилищные правоотношения членов семьи. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Если среди членов семьи собственника имеются несовершеннолетние, то он не вправе самостоятельно производить отчуждение жилого помещения. Для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Собственник не вправе размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Эта норма носит императивный характер. В данном случае это ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон исключает возможность размещения различных производств не только в жилых помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов. Поскольку в противном случае любые исключения из общего правила затрудняли бы использование гражданами жилых помещений по назначению.

В отдельных случаях от собственника недвижимости закон требует не допускать снижения стоимости имущества в процессе ее использования. Так, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование жилого дома, квартиры, земельного участка и иной недвижимости не приводило к снижению стоимости этого имущества (ч. 2 ст. 604 ГК РФ). Такая формулировка представляется не совсем удачной. В период становления новых рыночных отношений рыночная стоимость недвижимости далеко не всегда отражает состояние ее потребительских свойств. Финансовый кризис в российской экономике после 17 августа 1998 г. привел к четырехкратному падению рубля по отношению к доллару США. Однако рынок недвижимости не продублировал соответствующий рост цен на жилье. На стоимость жилья могут влиять помимо состояния национальной валюты платежеспособность населения, интенсивность жилищного строительства. Поэтому отношение плательщика ренты к недвижимости лучше оценить через обязанность сохранения потребительских свойств имущества.

Ранее действовавший ГК РСФСР возлагал на гражданина обязанность хозяйственного отношения к своему имуществу.

Переход бесхозяйственно содержимого дома в собственность государства не означал одновременного выселения прежнего собственника и членов его семьи. Они вправе были оставаться в этом доме на правах квартиросъемщика. В этом случае с бывшим собственником и членами его семьи заключался договор жилого найма (или договор аренды) на общих основаниях. В последующем их выселение с указанной площади допускалось также на общих основаниях371.

Вызывает определенный интерес юридическая природа возникающих при этом отношений. Имеют ли эти отношения публичный либо частный характер? По мнению Ю. К. Толстого, муниципализация бесхозяйственно содержимых строений представляет собой санкцию за административное правонарушение, выражающееся в виновном невыполнении собственником дома возложенных на него обязанностей по обеспечению сохранности соответствующего помещения372.

А. А. Ерошенко возражал против такой квалификации. Он объяснял свою позицию следующим образом. Право личной собственности является институтом гражданского права. Собственник дома имеет не только правомочия, но и несет юридические обязанности, которые заключаются в необходимости хозяйского использования принадлежащей ему вещи. Коммунальные органы в этой ситуации не находятся с гражданином в отношениях власти и подчинения. Они являются лишь стороной гражданских правоотношений и требуют от собственника выполнения им тех обязанностей по ремонту дома, которые предусмотрены соответствующим договором373. Следовательно, ограничения права пользования жилым домом, связанные с обязанностью собственника содержать его в надлежащем состоянии, носят гражданско-правовой, а не административный характер.

В новом ГК РФ также предусмотрена ст. 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение». По иску органа местного самоуправления жилое помещение может быть продано с публичных торгов, если собственник после предупреждения не произвел необходимый ремонт жилого помещения без уважительных причин, а также «если собственник использует его не по целевому назначению, систематически нарушает права и интересы соседей». Под бесхозяйственным содержанием законодатель понимает не только собственно бесхозяйственное обращение с жильем, приводящее к его разрушению. К этой категории он относит нецелевое использование, нарушения прав и интересов соседей, что представляется не совсем обоснованным. Нецелевое использование и нарушение прав соседей далеко не всегда могут привести к разрушению жилого помещения. К тому же законодатель берет под защиту не только законные, но и любые другие интересы соседей. В отличие от ранее действовавшего ГК РСФСР теперь по итогам торгов собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, создающие повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в соседних жилых помещениях. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 собственник жилого помещения и члены семьи обязаны соблюдать полную тишину374.

Главным и основным источником доходов россиян в течение многих десятилетий являлась заработная плата. Любые попытки использовать личную собственность помимо удовлетворения личных потребностей граждан с целью получения дополнительных доходов жестко пресекались государством. Например, предусматривалась безвозмездная передача в собственность государства имущества, принадлежащего гражданам на праве личной собственности, если оно систематически использовалось собственниками для извлечения нетрудовых доходов (ст. 111 ГК РСФСР). В отдельных случаях государство проявляло лояльность и не доводило дело до конфискации. Так, если использование индивидуального строения для извлечения нетрудовых доходов не носило систематического характера, суд мог взыскать в доход государства лишь сумму, полученную собственником сверх установленных ставок квартплаты375.

Государство неоправданно пыталось административными мерами ограничивать квартирную плату при сдаче внаем помещений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Согласно ст. 134 Жилищного кодекса плата за пользование жилыми помещениями в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, определяется соглашением сторон, но не может превышать предельных ставок, устанавливаемых Советом Министров РСФСР. Предельная ставка платы за пользование сдаваемыми внаем отдельным лицам жилыми помещениями не могла превышать 16 копеек за 1 кв. м жилой площади в месяц376. С принятием нового ГК РФ это ограничение было устранено. В соответствии со ст. 685 ГК РФ плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и наймодателя и не предусматривает каких-либо ограничений.

Право распоряжения есть предоставленная законом собственнику возможность определять судьбу своей вещи, т. е. устанавливать, изменять или прекращать правоотношения по поводу принадлежащего ему имущества.

В советский период собственник жилого строения имел определенные ограничения при отчуждении принадлежащего ему индивидуального жилья на праве личной собственности. Согласно ст. 182 ГК РСФСР 1922 г. купля-продажа немуниципализированных жилых строений предусматривала следующие ограничения:

— в результате приобретения дома в руках покупателя и членов его семьи, в том числе и несовершеннолетних, не должно оказаться два и более владения;

— чтобы от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось отчуждение не более одного владения в течение трех лет.

В ГК РСФСР право собственности на жилой дом и основные правила купли-продажи жилых домов получили закрепление в ст. 106-108, 238-239. Они также ограничивают право собственности гражданина на жилое помещение только одним жилым домом и возможностью его отчуждения не чаще одного раза в три года. По общему правилу личный собственник при отчуждении жилого дома не обязан получать предварительное разрешение от кого-либо на его реализацию.

Несмотря на закрепленное в законе право граждан продавать имущество по ценам, устанавливаемым соглашением сторон (ч. 2 ст. 240 ГК РСФСР), в отношении объектов недвижимости до недавнего времени существовали определенные ограничения. В соответствии со ст. 1 постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 10 мая 1935 г.377, новая редакция которого была дана в Указе Президиума Верховного Совета РСФСР от 16 декабря 1964 г.378, государственным предприятиям и учреждениям разрешалось приобретать у граждан принадлежащие им строения по ценам, не превышающим страховой оценки. Кооперативные и общественные организации могли уплачивать за такие дома суммы, не превышающие их инвентаризационной стоимости, а в местностях, где инвентаризация не проведена, — страховой оценки.

Согласно ст. 107 ГК РСФСР гражданин, совместно проживающие с ним супруг и их несовершеннолетние дети при наличии в собственности более одного жилого строения должны были реализовать их в течение года с момента возникновения права собственности на второе строение. В противном случае по решению исполкома местного Совета производилось принудительное отчуждение строения в порядке, установленном ГПК РСФСР для исполнения судебных решений, т. е. с публичных торгов. Полученная от продажи сумма передавалась бывшему собственнику дома.

В случае если продажа дома с публичных торгов не состоялась в связи с отсутствием покупателей, дом по решению исполкома местного Совета безвозмездно переходил в собственность государства. Несмотря на очевидную заинтересованность собственника произвести отчуждение дома в определенные законом сроки, законодатель устанавливал дополнительные, ничем не оправданные ограничения, сужающие круг покупателей. В соответствии со ст. 401 ГПК РСФСР379 в торгах не могли участвовать должностные лица местных органов власти, суда, прокуратуры и милиции, а также члены их семей.

При отчуждении жилого строения в сельской местности имели место некоторые ограничения, вызывающие затруднения у собственника в осуществлении права собственности. Поскольку в сельской местности приобретателю жилого дома по общему правилу переходит и право пользования приусадебным участком, заключению договора купли-продажи должно было предшествовать получение письменного согласия колхоза, совхоза или райисполкома о выделении соответствующего участка приобретателю жилого дома. Решение этого вопроса зависело от того юридического лица, в ведении которого находился соответствующий земельный участок380.

При отсутствии такого согласия купля-продажа жилого строения могла быть совершена лишь при наличии заявления покупателя о желании приобрести дом, при котором не будет приусадебного участка. Если дом находился на земле, закрепленной за колхозом, последний даже имел право выкупить это строение у лиц, которые фактически порвали свою связь с сельским хозяйством и не проживали постоянно в этой местности381.

Массовая приватизация жилья в начале 90-х гг. была не единственной в России после 1917 г. Специальной регламентации подвергались отношения по продаже государственных жилых помещений в личную собственность граждан. В соответствии с законодательством, действовавшим в послевоенный период382, исполкомам местных Советов депутатов трудящихся, предприятиям и учреждениям разрешалось отчуждать гражданам маломерные жилые дома из существующего жилого фонда. Кроме того, предприятия и учреждения в отдельных случаях могли продавать и специально возведенные жилые строения. При этом существовали определенные ограничения.

Во-первых, в качестве покупателей жилых домов, построенных предприятиями и учреждениями специально для продажи, могли выступать рабочие и служащие данной организации. Кроме того, список покупателей жилых домов предварительно обсуждался на заседании фабзавместкомов и окончательно утверждался соответствующими министерствами и ведомствами.

Во-вторых, при отчуждении заселенных жилых домов в качестве покупателей могли выступать только съемщики соответствующей жилой площади383. При продаже дома нескольким съемщикам между ними возникали отношения общей собственности, причем доля каждого из них устанавливалась соглашением сторон. При недостижении согласия о величине доли ее размер определялся местным Советом, пропорционально занимаемой съемщиком площади384.

В-третьих, стоимость строений, специально возведенных для продажи, определялась не продавцом, а в соответствии с продажными ценами на такого рода строения, утвержденными Советом Министров СССР. При реализации домов из существующего жилищного фонда их цена определялась в размере текущей сметной стоимости за вычетом процента износа строения с начислением расходов по продаже жилого дома.

В каждом конкретном случае цена отчуждаемого жилого дома устанавливалась специальной комиссией. Продажа жилого дома без такой комиссии по заниженным ценам являлась основанием для признания сделки недействительной. Верховный Суд СССР признал недействительным договор купли-продажи части жилого дома, заключенный между Дзержинским райфо г. Курска и гражданином Макриновым (дело № 3/827) в связи с тем, что «продажа строения произведена по явно заниженной стоимости, без торгов и без оценки комиссией стоимости строения»385.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»386 предоставляет право гражданам приобретать жилье в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (ч. 1 ст. 19). Вместе с тем в соответствии с ч. 3 ст. 19 указанного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Особенность этого ограничения заключается в том, что ему придана обратная сила, т. е. оно распространяется на сделки, заключенные до вступлению в силу названного Закона387. Этим положением руководствуется судебная практика388. Данное ограничение распространяется и на сдачу в аренду заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

Такое ограничение обусловлено тем, что частный жилой фонд не может предоставляться по договору социального найма. В связи с этим передача государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в частную собственность потребовало бы его прекращения. Последующее перезаключение договора найма на договор коммерческого найма либо договор аренды с проживающими лицами привело бы к ухудшению прав граждан, добросовестно исполнявших условия бессрочного договора найма жилого помещения.

Право государственной и муниципальной собственности на жилое помещение имеет ограничения при передаче собственником жилья гражданам по договору социального найма. П. В. Крашенинников обращает внимание на то обстоятельство, что в отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется в пределах нормы жилой площади (ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР), площадь жилища, предоставляемого собственником в коммерческий наем, не ограничивается законом и устанавливается соглашением сторон389. Более того, в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).

В жилищном законодательстве имеет место расширенный подход к ограничениям права собственности на жилые помещения. На наш взгляд, не совсем удачно было прописано право собственности на недвижимость в жилищной сфере в Законе РФ, «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. В отличие от общего правила, закрепленного в ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости в жилищной сфере предоставляется право осуществлять правомочия не по своему усмотрению, а в порядке, установленном законодательством, «если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы» (ч. 2 ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). В законе в данном случае ведется речь о действующих нормах. Возникает вопрос: какое юридическое значение имеет недействующая норма? Собственнику жилья запрещается нарушать права и свободы только граждан, а как быть с лицами без гражданства, иными субъектами гражданского права? Наконец, формулировка «в общественных интересах» — слишком абстрактна и неопределенна. В п. 3 ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения гражданских прав допускаются с целью защиты... законных интересов других лиц.

Собственник вправе безвозмездно передавать имущество, в том числе жилые помещения, во владение и пользование в соответствии с гл. 36 ГК РФ. При этом закон ограничивает коммерческие организации в заключении таких сделок с лицами, являющимися их учредителями, участниками, руководителями, а также членами их органов управления и контроля. Это ограничение зафиксировано в ст. 690 ГК РФ. Данное ограничение направлено на то, чтобы исключить возможные злоупотребления во взаимоотношениях коммерческих организаций с названными лицами390.

Несмотря на то, что в юридической литературе высказывались мнения об отмене института преимущественной покупки имущества391, он прочно закрепился в российском гражданском законодательстве. Специфика общей собственности на жилое помещение заключается в том, что она характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, связывающих сособственников с третьими лицами, так и внутренних отношений между собой самих сособственников. Учет интересов сособственников, заинтересованных в увеличении принадлежащих им долей либо в переходе к односубъектной собственности, не должен ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ продавец обязан при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу предоставить остальным участникам долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Это положение существовало и в ГК РСФСР 1922 г. (ст. 64), ГК РСФСР (ст. 120). Однако в ГК РСФСР 1922 г. остался не урегулированным вопрос, в течение какого срока сособственники могут осуществить право преимущественной покупки. Указанный недостаток был устранен в ГК РСФСР и новом ГК РФ.

Право преимущественной покупки ограничивает свободу усмотрения собственника жилого дома, квартиры в выборе покупателя. Ограничение права отчуждения доли в общей собственности с точки зрения обеспечения устойчивости и стабильности гражданского оборота представляется вполне оправданным. Оно способствует созданию «такого субъектного состава указанных правоотношений, при котором достигаются наилучшие взаимоотношения сторон и повышается эффективность использования вещи»392.

Прекращение общей долевой собственности путем выдела или раздела жилого помещения приводит к утрате бывшими сособственниками права преимущественной покупки. При этом выдел и раздел нельзя смешивать с определением порядка владения и пользования жилым домом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (ст. 247 ГК РФ). Таким образом, право общей собственности сохраняется, а его участники не утрачивают права преимущественной покупки.

Поскольку ранее действовавшее гражданское законодательство предусматривало ограничения по максимальному размеру жилой площади дома, преимущественное право покупки также имело исключения из общего правила. В тех случаях когда общую собственность составляли два или более дома, расположенных на одном земельном участке, право преимущественной покупки допускалось при условии, что покупатель не окажется собственником строения, превышающего установленные пределы393.

Дарение жилого помещения представляет собой один из способов прекращения права собственности. Дореволюционное русское гражданское законодательство предусматривало возможность возврата подаренного имущества, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, причинил ему побои или угрозы, оклеветал его в каком-либо преступлении или оказал ему явное непочтение иным способом394. Аналогичные нормы установлены во французском (ст. 955 Гражданского кодекса) и германском (ст. 530 Германского гражданского уложения) законодательствах.

В юридической литературе высказывались мнения о необходимости введения аналогичных норм в российское законодательство, позволяющих дарителю расторгнуть договор дарения и изъять имущество у одаряемого395. В новом Гражданском кодексе РФ это было учтено и договор дарения получил более подробную регламентацию. Ему посвящена целая глава. В ст. 578 ГК «Отмена дарения» установлено, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае отмены дарения на одаряемого возлагается обязанность возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Эта норма обязывает собственника жилого помещения, полученного по договору дарения, не совершать противоправных действий в отношении дарителя под угрозой отчуждения подаренного имущества.

Таким образом, с переходом права собственности от дарителя к одаряемому между ними сохраняется правовая связь, которая может привести к отчуждению жилого помещения помимо воли собственника при наличии обстоятельств, указанных в законе. Эту правовую связь можно рассматривать как ограничение права собственности, обязывающее собственника исключить из своего поведения определенные действия с целью сохранения права собственности. Однако это ограничение обусловлено не природой имущества, а характером договора дарения, предполагающего особенные отношения между его участниками с целью сохранения этих отношений в последующем.

Кроме того, в ст. 576 ГК РФ предусмотрен ряд случаев ограничения права дарения. В частности, дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.

Наследование как институт гражданского права представляет собой совокупность норм, регулирующих условия и порядок перехода имущества умершего либо объявленного умершим гражданина к его правопреемникам. Действующее законодательство позволяет собственнику посредством завещания распорядиться жилым помещением по своему усмотрению. Исключение из общего правила составляют нетрудоспособные граждане, находящиеся на иждивении у наследодателя к моменту открытия наследства. При наличии таковых воля собственника в завещании ограничена необходимостью предоставления им обязательной доли в наследстве.

На наш взгляд, представляется целесообразным внести в проект третьей части ГК РФ еще одно ограничение, направленное на обеспечение прав наследников, проживающих вместе с наследодателем. Признавая особое значение жилого дома и приватизированной квартиры в удовлетворении важнейших гражданских прав и законных интересов граждан, было бы справедливым включить в ГК РФ норму, гарантирующую всем наследникам по закону, постоянно проживающим одной семьей с наследодателем, неприкосновенность их жилищных прав. Это можно обеспечить путем закрепления в законе права на получение наследниками по закону, помимо причитающейся им доли, оставшуюся фактически занимаемую ими жилую площадь. Это право не должно быть связано с очередностью призвания наследников к наследству.

О целесообразности запрещения наследодателю в завещании лишать наследников, проживающих с ним одной семьей, той части принадлежащего наследодателю жилого дома, которую занимают эти наследники в пределах жилищных норм, отмечалось ранее в юридической литературе396. Аналогичная точка зрения высказывалась в прошлом судебными органами. Пленум Верховного Суда РСФСР в своих постановлениях от 20 мая и 16 декабря 1930 г. признавал допустимым переход в порядке ст. 421 ГК РСФСР 1922 г. строений к наследникам, которые проживали в нем совместно с наследодателем, если стоимость дома по оценке финансовых органов не превышала 1000 руб.397 Однако в последующем это не получило законодательного закрепления.

Из предлагаемого правила следует сделать исключение в отношении наследников, проживающих отдельно от наследодателя и не обладающих необходимой жилой площадью. Можно также установить и предельно допустимую рыночную стоимость жилого дома, поступающего в собственность наследников, проживающих совместно с наследодателем одной семьей на момент открытия наследства.

На наследника, к которому переходит жилой дом, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу в пожизненное пользование часть жилой площади. Такое же условие вполне может быть включено в договор дарения жилого дома.

Жилищные права указанных лиц имеют усиленную правовую охрану. Это заключается в том, что согласно ч. 2 ст. 538 ГК РСФСР права пожизненных и бесплатных пользователей жилой площади, возникшие на основе завещательного отказа, сохраняются и при последующем переходе права собственности на дом либо часть дома к другим лицам. В связи с этим заселенные такими гражданами жилые помещения собственник не может использовать свободно по своему усмотрению без их согласия. Собственник не может требовать выселения этих лиц даже в случае увеличения своей семьи либо ухудшения жилищных условий по иным основаниям. Приобретатель изначально ограничен завещательным отказом в праве пользования приобретаемым жилым домом и не может в полном объеме осуществлять принадлежащее ему право собственности без соответствующего согласия пожизненного пользователя жилым помещением.

При наличии в числе членов семьи собственника жилого помещения несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Тем самым закон ограничивает собственника в праве распоряжения недвижимостью.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Плательщик ренты, являясь собственником объекта недвижимости, ограничен в распоряжении ею. Отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, плательщик ренты вправе только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Это ограничение отвечает интересам получателя ренты и позволяет ему удержать собственника от действий, способных повлечь негативные экономические последствия.

Судьба жилого дома всегда была неразрывно связана с правовой принадлежностью земельного участка. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд приводит к утрате права собственности и на размещенный на нем жилой дом, поскольку право пользования земельным участком является неотъемлемым элементом права собственности на строение.

Ранее действовавшее законодательство предоставляло право выбора собственнику сносимых строений в связи с изъятием земельного участка по своему усмотрению либо получить стоимость всех сооружений, находящихся на изымаемом участке, либо для себя и членов семьи получить отдельную квартиру по существующим нормам без компенсации стоимости сносимых строений398.

Причем такое право выбора принадлежало только собственникам, постоянно проживающим в сносимом доме. Остальные граждане могли требовать лишь уплаты стоимости снесенных строений, оцененных в установленном порядке. Пленум Верховного Суда РСФСР, исходя из смысла Постановления Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г., в своем постановлении по делу гражданки Сергеевой указал: «Право требовать предоставления другой жилплощади имеют лишь те собственники дома, которые постоянно проживали в своем доме и в связи со сносом его лишаются жилья»399.

Ограниченный выбор собственника сносимого строения был несколько расширен Постановлением Совета Министров СССР от 16 августа 1966 г. № 651400. Ему дополнительно предоставлялась возможность внеочередного вступления в ЖСК, право использовать материалы снесенных строений и др. Кроме того, по желанию граждан подлежащие сносу жилые дома и вспомогательные строения могли быть перенесены на новое место за счет той организации, которой отведен изымаемый участок. Возможность переноса домов и строений с учетом их технического состояния определялась в каждом конкретном случае исполкомом местного Совета народных депутатов с участием заинтересованных организаций. Такой подход существенно ограничивал возможность собственника добиться переноса жилого дома на новое место. К тому же судебная практика исходила из того, что окончательное решение о возможности переноса принимает исполком местного Совета, в связи с чем в судебном порядке требования о перемещении таких построек удовлетворяться не могут401.

При таком подходе собственник после изъятия земельного участка зачастую нес определенные невосполнимые убытки. В юридической литературе в советский период совершенно обоснованно высказывалось мнение о том, что предусмотренный законодательством порядок возмещения ущерба от сноса жилых строений не в полной мере возмещает гражданам убытки. В связи с этим предлагалось вернуться к положению, существовавшему до 15 декабря 1961 г., когда, помимо выплаты компенсации за сносимый дом, собственник и члены его семьи обеспечивались одновременно и жилой площадью за счет соответствующих организаций402. А. А. Ерошенко, разделяя в целом позицию Ю. К. Толстого, предлагал ограничить размер компенсации собственнику сносимого жилого дома стоимостью площади дома, превышающей размер полученных им помещений403.

В новом ГК РФ при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд получил закрепление принцип полного возмещения убытков. В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Цена земельного участка включает также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, и упущенную выгоду.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир закреплены в главе ХIII Закона РФ об ипотеке. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Еще одной особенностью и важным положением, направленным, по мнению профессора З. И. Цыбуленко404, на защиту прав граждан-собственников таких объектов, является то, что договор об ипотеке жилого дома и квартиры не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления сделки опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 6 ст. 74 Закона об ипотеке). При передаче в ипотеку приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, являющиеся собственниками помещения, согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ405 требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Таким образом, ограничения права собственности на жилое помещение во многом определяются специальным назначением объекта — для проживания граждан. Они обусловлены тем, что нормы, регулирующие права собственника и его взаимоотношения с членами семьи в связи с пользованием и распоряжением жилым помещением, носят ярко выраженный социальный характер. По сравнению с другими объектами недвижимости усмотрение собственника ограничено не только необходимостью строгого соблюдения его целевого назначения, недопущением бесхозяйственного содержания под страхом изъятия по решению суда, но и правами проживающих с ним членов семьи, которые сохраняются и при смене собственника.

Понятия «жилой дом» и «здание» соотносятся между собой как видовое и родовое понятия. В связи с этим ограничения права собственности на жилое помещение нужно применять в следующей последовательности: особенные нормы, регулирующие ограничения права собственности на жилое помещение, затем особенные нормы ограничений права собственности на здания, после этого общие нормы ограничений права собственности на недвижимое имущество.

За последнее десятилетие характер ограничений права собственности на жилое помещение претерпел существенные изменения. Ушли в прошлое ограничения в отношении количества и размеров жилых помещений, а также ограничения, связанные с так называемыми нетрудовыми доходами при его пользовании. Появились новые ограничения права собственности на жилое помещение, с целью защиты прав и законных интересов сособственников, совместно проживающих лиц, соседей, государства, несовершеннолетних, а также связанные с приватизацией жилых помещений. Они нуждаются в глубоком осмыслении и дальнейшем совершенствовании с тем, чтобы правомочия собственника жилого помещения подлежали таким ограничениям, при которых польза государства или заинтересованных лиц превышала бы причиняемые собственнику убытки.