<<
>>

§ 1. Определение, понятие и юридическая характеристика

История становления. Определение. Природа договора. Субъектный состав. Форма. 1. Договор аренды (найма) известен со времен римского права, которое знало три отдельных договора найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi).
Общее между этими тремя видами договора то, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязывалась уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. При этом договор найма вещи имел строго обязательственно-правовую природу: в случае отчуждения арендованного имущества наймодателем другому лицу, наниматель терял право аренды на данное имущество, поскольку новый собственник не считался связанным договором аренды своего предшественника, таким образом, договор аренды не обладал таким вещно-правовым элементом, как право следования за вещью. Из истории цивилистики В римском праве в императорский период было установлено правило, согласно которому, если наниматель, не возвратив по окончании срока аренды вещь, доводил дело до суда, он присуждался не только к возвращению нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости, то есть рассматривался как захватчик чужого владения (invasor alinae possessionis). В российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы об имущественном найме были размещены среди норм об обязательствах по договорам, таким образом, указанный договор рассматривался в качестве обязательственного правоотношения. Однако судебная практика часто предоставляла нанимателю возможность защиты вещно-правовыми способами, в связи с чем уже в Проекте Гражданского уложения были выработаны правила, которые позволяли определять, в каких случаях аренде были присущи вещно-правовые элементы (право следования за вещью), а в каких они ограничивались. Авторитетное мнение Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора. (Г.Ф. Шершеневич) В советский период договором имущественного найма признавался договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 Гражданского кодекса 1922 г.; ст. 275 Гражданского кодекса 1964 г.). В договоре имущественного найма уже четко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений (право следования за вещью), а за нанимателем признавался статус титульного владельца. Авторитетное мнение Договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника. (О.С. Иоффе) 2. Договор аренды (договор имущественного найма) - это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
3. Договор аренды - это договор, направленный на передачу вещи, однако передача вещи по договору не влечет за собой перехода права собственности: арендатор получает лишь право владения и пользования имуществом или только право пользования им, что отличает рассматриваемый договор от договоров купли-продажи и займа. Арендатор признается титульным владельцем вещи, что предоставляет ему право использовать вещно-правовые способы защиты (ст. 305 ГК РФ), при этом договор аренды рассматривается именно в качестве обязательственного правоотношения. Договор аренды является: - консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору; - возмездным: арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество; - двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим): каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Две встречные обязанности сторон в договоре аренды одинаково важны: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 4. Сторонами (субъектами) договора аренды (имущественного найма) являются: - арендодатель (наймодатель); - арендатор (наниматель). Передача имущества в аренду есть акт распоряжения им, в связи с чем арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Пример. Субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе самостоятельно сдавать движимое имущество в аренду, а недвижимое имущество - только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Казенное предприятие как субъект оперативного управления при передаче как движимого, так и недвижимого имущества в аренду обязано получить согласие собственника, а учреждение может передать в аренду только то имущество, которое приобретено им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению предпринимательской деятельности. Правовой акт Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" Арендатором может быть любой субъект гражданского права с учетом требований к его право- и дееспособности. 5. В законе предусмотрены специальные правила, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды (ст. 609 ГК РФ), отличающиеся от общих положений о форме сделки. Простая письменная форма договора аренды обязательна для: - договора аренды, заключаемого на срок более года; - договора аренды независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключение из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрены п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
<< | >>
Источник: Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С.. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2. 2011

Еще по теме § 1. Определение, понятие и юридическая характеристика:

  1. 41. Крепостная книга, как собрание подлинных актов. - Критический разбор этого порядка ее составления. - Составные ее элементы: подлинные акты и определения об укреплениях. - Значение подлинника. - Делениe определений на первоначальные и последующие - Различие ,,установления" от "обеспечения". - Получающееся отсюда понятие ,,yкреплeния прав" - содержит "юридическое отношение". - "Отметки" сюда не относятся. - Полное определение крепостной "статьи"
  2. Глава I. ПОНЯТИЕ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ЮРИДИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ТАМОЖЕННОГО ПРАВА
  3. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
  4. § 9.4. Понятие юридического факта, его признаки и функции. Пути возникновения юридических фактов
  5. Лекция 3. Юридические лица и публичные образования как участники гражданских правоотношений 3.1. Понятие и признаки юридического лица. 3.2. Создание юридического лица. 3.3. Реорганизация юридического лица. 3.4. Ликвидация юридического лица. 3.5. Виды юридических лиц: А) коммерческие организации, Б) некоммерческие организации. 3.6. Участие публичных образований в гражданских правоотношениях.
  6. 42. Kpепостной реестр в отношении его содержания. - Статьи, как выражение укрепленных на недвижимости "юридических отношений". - Отметки в силе отрицательного их определения из предыдущего понятия. - Отношение тех и других к крепостному журналу. - Связь с рижской дореформенной практикой
  7. Гибкость определенных качественных характеристик
  8. §2 Определение юридических институтов
  9. Определение юридической нормы
  10. § I. НАУЧНЫЕ КОНЦЕПЦИИ О ПРИРОДЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА (ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА)
  11. §1. Общая характеристика юридической науки
  12. 13. Добавочные определения воли при юридических сделках
  13. 11.2. Производительность труда: определение, показатели. Выработка и трудоёмкость, их характеристика
  14. 1. Общее понятие субъекта права; выделение из него юридического лица; понятия правоспособности и дееспособности
  15. ГЛАВА III. СУЩНОСТЬ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА (некритическое изложение взглядов российских и зарубежных правоведов на проблему понятия юридического лица)
  16. 1. Общая характеристика средневековой западноевропейской политико-юридической мысли.
  17. 1. Дела о соответствии Конституции Российской Федерации определенных видов юридических актов
  18. К ВОПРОСУ О ПОНЯТИИ И СОДЕРЖАНИИ КРИМИНАЛИСТИЧЕСКОЙ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРЕСТУПЛЕНИЙ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальная юстиция - Юридическая антропология‎ - Юридическая техника - Юридическая этика -