Категория недвижимости в гражданском праве России. Основные характеристики недвижимости

В отличие от Основ гражданского законодательства 1991 г., ст. 130 ГК предусматривает деление именно вещей на недвижимые и движимые, а не имущества, хотя в дальнейшем законодатель использует понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость».

Использование понятия «недвижимые вещи» совершенно точно и правильно, так как, исходя из определения недвижимости, иные виды имущества, подпадающие под этот собирательный термин, недвижимыми быть не могут. В данном случае, говоря о недвижимых вещах, законодатель использовал это понятие в узком, собственном смысле слова, ибо под вещами в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии2.

Как представляется, использование такого троичного обозначения вызвано тем, что, например, такие объекты, как земельные участки, водные объекты или предприятия, затруднительно назвать вещами с точки зрения лексического восприятия. Главное, что подобное построение свидетельствует не о различном содержании приведенных в статье понятий, а об их идентичности3.

Относительно критерия, данного в ст. 130 ГК РФ (прочная связь с землей), можно сделать одно замечание, ссылаясь на то, о чем говорил еще Г.Ф. Шершеневич: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М, 1995.

С. 128.

См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М.,

1994. С. 111. . '

Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, термин «недвижимое имущество»

явился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой

прежние разнообразные выражения. Указ Петра I о единонаследии

1714 г.

и поместьями (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 98).

77

решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности». И далее: «Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»1.

Действительно, современные технологии позволяют перемещать здания, сооружения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако перемещенная недвижимая вещь, если исходить из рассматриваемых критериев, все же сохраняет свои качества недвижимости. К такому выводу позволяет прийти и толкование ст. 130 ГК, в которой говорится, что к недвижимости относятся объекты, прочно связанные с землей, а не с конкретным земельным участком, как это было изложено в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства. В силу того, что в конструкцию рассматриваемой нормы заложен критерий, базирующийся на естественных свойствах вещей, то формулировка, содержащаяся в Гражданском кодексе, предпочтительна.

Как указывает Н.А. Сыродоев, «земля обладает такими уникальными свойствами, как неперемещаемость, 'неуничтожае-мость, невоссоздаваемость. Она действительно недвижима по природе. Только земля в силу указанных свойств может придать другим недвижимым объектам конкретную и притом постоянную адресность»2.

Действительно, земля или земельный участок являются уникальным и классическим объектом недвижимости, поскольку в силу объективных причин находятся в неизменном и неподвижном состоянии. Кроме того, и самое главное, земля позволяет относить вещи (имущество), на основании прочной связи последних с ней, к недвижимости (недвижимому имуществу). Иными словами, земля явилась основой, базой для формулирования законодателем одного из основных критериев недвижимости, основанного на естественных, природных свойствах вещей, - прочной связи с землей.

Кроме того, важно при этом отметить и следующее.

ШершеневичГ.Ф. Указ. соч. С. 96.

2 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 92.

78

ленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. Все перечисленные виды недвижимости по природе находятся в относительно одинаковом (равном) положении по отношению к земле, поскольку их существование без земли как недвижимости невозможно. Только в отрыве от земли данные природные объекты могут быть превращены в движимость (вода, древесина, добытые полезные ископаемые и пр.)'. В качестве дополнительного замечания необходимо отметить, что Закон о госрегистрации не определяет особенности регистрации участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений. Вполне возможно, такая регистрация вообще происходить не будет.

Таким образом, как представляется правильным, даже их прямое перечисление (упоминание) в ст. 1 специального Закона позволяет относить к вышеуказанным объектам правовой режим недвижимости в силу определяющего значения естественных свойств. А отсутствие положений о их регистрации делает такую регистрацию факультативной.

Далее. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 1, перечисляя недвижимое имущество (вещи), практически воспроизводит положения ст. 130 ГК РФ, однако дополняет данный перечень такими недвижимостями, как жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Жилищное законодательство в ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» к объектам недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

По мнению Р.Ф. Галиевой, рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно. Возникают вопросы: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями; что должно служить правоустанавливающими документами и пр. (см.: Голиева Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике // Нотариус. 1997. №6. С. 50).

79

Содержащийся в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимости, как то: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, - имеет еще одно значение. Как абсолютно правильно отмечает Б.М. Гонгало, «приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению»1.

Важно отметить, что в качестве дополнительных признаков (характеристик) недвижимости, в том числе как товара особого рода, в юридической литературе выделяют иные виды таких признаков2. Так, к основным характеристикам, свойствам недвижимости можно отнести:

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности и пр. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, месторасположение, материал основных конструкций, возможность и выгодность использования в процессе производства, и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость- это объект (товар), который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях. Основными критериями этого свойства являются: основательность и прочность объектов недвижимости. Прочность

Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 6). 2 См.: КолачеваС.А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 1998. С. 3; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. № 6.

80

или долговечность трактуются как сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода времени.

3. Стационарность. Данный признак аналогичен содержащимся в ст. 130 ГК признакам недвижимости - прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

4. Индивидуальность, или неповторимость объекта. Каждый объект недвижимости обладает индивидуальными отличительными признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков можно также считать и месторасположение объекта.

5. Многократное использование в процессе производства и иных целях.

6. Незаменяемость. При совершении с объектом недвижимости сделки (ст. 557 ГК РФ), в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

7. Управляемость. Объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Оно включает в себя: проведение ремонта (капитального и текущего), контроль за поступлением платежей, уплату различного рода налогов, и т.д.'.

8. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами. Это объясняется тем, что объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

'В п. 1 ст. 515 проекта Налогового кодекса РФ указывается, что объектом налогообложения признаются находящиеся на территории субъекта РФ: земельные участки, здания, строения, сооружения (в том числе подземные), жилые и нежилые помещения, а также доли в таких объектах недвижимости, находящихся в долевой собственности.

81

Итак, проведя анализ и изложив характеристику основных свойств и признаков недвижимости применительно к их правовому содержанию, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что недвижимость есть:

1)вещь, т.е. предмет материального мира, предназначенный удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека1. В данном случае «понятие вещь используется в узком, собственном смысле слова и под ними в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в-естественном состоянии, предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания»2;

2) земельные участки и все, что прочно связано с землей;

3) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Примечательно, что Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 «Основные понятия» к объектам недвижимости в градостроительстве относит объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Что касается имущества движимого, то в п. 2 ст. 130 ГК установлено, что все вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются имуществом движимым, в отношении которого не требуется какая-либо специальная регистрация, кроме случаев, указанных в законе. Движимые вещи способны самостоятельно или с помощью силы перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Их использование и местонахождение не связываются с каким-либо земельным участком.