<<
>>

Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке

Недвижимое имущество различается по спо- Среди групп имуществен- собности быть предметом договора об ипо- ных объектов, выступающих теке, кроме того существуют законодатель- предметами ПО договору об ные ограничения на заключение договоров ипотеки и возможность быть субъектом такой ипотеке, можно выделить сделки.
следующие группы недви жимого имущества: — недвижимые вещи; — незавершенные строительством недвижимые вещи (к ним применяются правила Закона об ипотеке). При этом, если предметом ипотеки выступает объект 2 незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет свою силу и ее предметом является здание (сооружение), возве- , денное в результате завершения строительства419. С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № Ю2-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)4'»420 было внесено дополнение в указанный закон, согласно которому предусматривается, что по заверше- . нии строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76); — права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, поскольку иное не противоречит федеральному закону и существу арендных отношений (к ним также применяются правила Закона об ипотеке). Законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено: г- недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота (таковым иму- < ществом, например, являются космические аппараты, которые могут принадлежать исключительно Российской Федерации и никаким иным субъек- там права, так же, как государственной собственностью может быть такое недвижимое имущество, как водные объекты, леса, участки недр); — недвижимое имущество, на которое в соответствии с федеральным законодательством не может быть обращено взыскание (в настоящее время перечень такого имущества установлен в ст.
446 ГПК РФ, в котором из недвижимости упоминается жилое помещение (его части), если для гражданина- должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, и земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности; хозяйственные строения и сооружения, необходимые для содержания племенного, молочного и рабочего скота, оленей, кроликов, птицы, пчел, используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности); — не допускается заключения договоров ипотеки в отношении имущества, которое подлежит обязательной приватизации, либо приватизация которого запрещена. Установление этой нормы обусловлено необходимостью блокировать возможность передачи государственного (муниципального) имущества в частную собственность помимо приватизационного законодательства; — кроме того, как это следует из смысла законодательства, не может быть предметом ипотеки самовольная постройка. Это обусловлено тем, что самовольная постройка не рассматривается в качестве самостоятельного объекта права. Вместе с тем, если право собственности на самовольную постройку будет признано в судебном порядке и зарегистрировано органами государственной регистрации прав на недвижимость, то самовольная постройка может выступить в качестве объекта договора ипотеки. Кроме того, законодателем установлены и определенные ограничения в заключении договоров ипотеки. К таковым ограничениям отнесены следующие: — в том случае, если предметом ипотеки является такое имущество, на отчуждение которого необходимо согласие или разрешение другого лица либо органа, то такое же согласие или разрешение необходимы и для ипотеки этого имущества (например, решение об одобрении крупной сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим акционерному обществу, принимается в соответствии с порядком, установленным в ст.
79 Закона об АО); — если имущество находится в государственной собственности и не закреплено при этом за хозяйствующим субъектом на праве хозяйственного ведения, то решение о его ипотеке принимается Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации, в зависи мости от того, какому государственному образованию принадлежит это недвижимое имущество. Что касается муниципальных образований, то, исходя из смысла законодательства, они также вправе отдавать недвижимое имущество в залог (за исключением ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в муниципальной собственности); при этом решение об ипотеке принимается теми органами, которые уполномочены на то соответствующими уставами; — имущественное право в виде права аренды на недвижимое имущество может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законодательством либо договором аренды не предусмотрено иное. В том же случае, если арендодателем являются не собственник и не лицо, которое обладает имуществом на праве хозяйственного ведения, то согласие на право аренды должно быть получено не только у арендодателя, но и у собственника ; арендованного имущества либо у лица, которое осуществляет в отношении данного имущества право хозяйственного ведения. Из этого правила есть исключения. Так, собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с его уведомлением — на имущество, которое находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности) ипотека допустима только при наличии согласия всех собственников, данного в письменной форме421. " Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в качестве предмета ипотеки.
Так, предметом ипотеки может быть: — отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но не часть площади такого помещения422; — доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещения423. Однако следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка424; — договор ипотеки может быть заключен в обеспечение нескольких обязательств, вытекающих из разных договоров425. Залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Лицо, обладающее недвижимым имуществом на праве оперативного управления, вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества. Таким образом, в качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Правом выступать в роли залогодателя обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия, однако, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ, они вправе делать это исключительно с согласия собственника недвижимого имущества. Более того, согласно п. 3 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие распоряжается недвижимым имуществом (впрочем, как и движимым) только в тех пределах, которые не лишают его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Нарушение этого требования влечет недействительность соответствующей сделки, которая в таком случае рассматривается как ничтожная.
<< | >>
Источник: Скворцов Олег Юрьевич.. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. 2006

Еще по теме Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке:

  1. 2.3. Договор залога и займа (ипотека) жилого помещения
  2. 7. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
  3. II. Право ипотеки в Ландрехте 1704 г.
  4. § 91. Нормальная ипотека. Verkehrshypothek
  5. § 3. Закладная(ипотека)
  6. Глава II. Какие гражданские права могут быть облечены в форму бумаг на предъявителя? Виды бумаг на предъявителя
  7. 2.3. Договор залога и займа (ипотека) жилого помещения
  8. Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
  9. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение ипотеки
  10. Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке
  11. Предшествующая и последующая ипотека
  12. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация заложенного имущества
  13. 3. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации.
  14. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.
  15. § 7. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ КВАРТИРЫ (ЖИЛОГО ДОМА)
  16. 2. Предмет ипотеки
  17. 3. Договор об ипотеке
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правовое обеспечение профессиональной деятельности - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальное право - Юридическая антропология‎ - Юридическая периодика и сборники - Юридическая техника - Юридическая этика -