§ 3. Единство судьбы земельного участка и расположенного на нем арендованного здания (сооружения)

Общее правило о передаче прав на земельный участок. Право пользования частью земельного участка 1. В соответствии со ст. 652 ГК арендатору одновременно с предоставлением здания (сооружения) передаются права на земельный участок, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования. Режим, на котором арендатору предоставляется земельный участок, различен и зависит от прав арендодателя на него. Если арендодатель - собственник земельного участка, арендатору предоставляется право аренды этого земельного участка.

Соответственно в такой ситуации заключаются два договора аренды недвижимости: во-первых, договор аренды здания (сооружения) и, во-вторых, договор аренды земельного участка под арендуемым зданием (сооружением). Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в договоре аренды участка. 2. Однако закон предусматривает ситуацию, когда в договоре аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, - в этом случае к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Юридическая природа этого особого права пользования не определена ни гражданским, ни земельным законодательством. Судебная практика выработала следующую позицию. Судебная практика Абз. 3 п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11. Такое же особое право пользования земельным участком в силу закона возникает у арендатора здания (сооружения) в том случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка. Это особое право пользования земельным участком в силу закона является возмездным. Условие о размере платы за пользование земельным участком может быть установлено в договоре аренды здания (сооружения). Если такое условие отсутствует, считается, что плата за пользование зданием (сооружением) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. При продаже земельного участка на нового собственника переходит обременение участка правами пользования арендатора здания (сооружения), расположенного на этом участке. Вопрос о том, распространяются ли разобранные нормы о пользовании земельным участком на договор аренды нежилых помещений, дискуссионен. Но сегодня необходимо учитывать позицию судебной практики, в соответствии с которой при выделении из состава здания хотя бы одного помещения здание в целом утрачивает правовой режим объекта недвижимости. По крайней мере очевидно, что при сдаче собственником всех помещений в аренду, арендаторы совместно выступают субъектом права пользования земельным участком (в том числе и по договору аренды земельного участка).

<< | >>

↑

Источник: Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С.. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2. 2011

Еще по теме § 3. Единство судьбы земельного участка и расположенного на нем арендованного здания (сооружения):

- Бизнес, предпринимательство - Военное дело - Гуманитарные науки - Исторические науки - Маркетинг, реклама и торговля - Медицина - Менеджмент - Политология - Психологические дисциплины - Социология - Экологические дисциплины - Экономические науки - Юридические науки -