Задать вопрос юристу

3. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами.
Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права собственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Передача продавцом (собственником) недвижимости и принятие ее покупателем (приобретателем) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца (собственника) передать недвижимость покупателю (приобретателю) считается исполненным с момента вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи (иному договору на отчуждение имущества) к покупателю (приобретателю) происходит в момент государственной регистрации независимо от того, что передано ли реально имущество собственником приобретателю. Таким образом, момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на недвижимость: договор купли-продажи (мены, дарения) недвижимости признается заключенным в момент подписания его сторонами как единого документа, а право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода этого права. В случаях, когда продавец и покупатель (собственник и приобретатель) недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка), такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недвижимости нотариусом, совершающим на основании выданной ему лицензии нотариальные действия в том нотариальном округе, в пределах территории которого расположена отчуждаемая недвижимость. При нотариальном удостоверении договора нотариус в первую очередь проверяет принадлежность отчуждаемого имущества продавцу (собственнику): правоустанавливающим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собственнику), могут быть свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимости в результате приватизации, договоры купли-продажи, дарения, мены или любые иные документы, оформление которых допускается законодательством РФ для надлежащего подтверждения права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. На перечисленных документах в обязательном порядке должна быть отметка о регистрации права собственности, проставляемая государственным или муниципальным органом, в компетенцию которых входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если из представленных нотариусу документов видно, что собственником произведены пристройки к дому, переоборудования, капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой без специального разрешения, в связи, с чем в справке БТИ указаны большие размеры жилого дома, в договоре купли-продажи указываются размеры дома по правоустанавливающему документу.
При удостоверении договоров отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Независимо оттого, что в справке бюро технической инвентаризации есть сведения об отсутствии запрещения и ареста, нотариус должен проверить наличие этих данных по документам нотариальной конторы, о чем делается отметка в договоре. При наличии такого запрещения договор купли-продажи недвижимости как единого объекта или любой ее части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — только после снятия ареста. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение. Необходимо письменное согласие супруга и на приобретение недвижимого имущества в период брака. Подлинность подписи супруга на заявлении о согласии на отчуждение дома, квартиры и т.д., являющихся общей совместной собственностью супругов, или приобретение недвижимого имущества должна быть нотариально засвидетельствована. В том случае, если супруг лично явится в нотариальную контору и в присутствии нотариуса напишет соответствующее заявление, свидетельствование подписи на заявлении не требуется. Нотариус устанавливает личность супруга, о чем делает отметку на заявлении, указывая наименование документа, удостоверяющего личность и все его реквизиты, а также свидетельство о браке. В том случае, если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома),.квартиры, дачи и т.д., являющихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально он согласен продать или подарить это совместно приобретенное имущество или указана цена и другие условия продажи, нотариус при отчуждении обязан проверить, соблюдены ли указанные в заявлении супруга условия. Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если из правоустанавливающих документов и свидетельства о браке следует, что отчуждаемое имущество является не общей, а личной собственностью одного из супругов. Такое имущество могло быть приобретено супругом до вступления в брак, получено им по наследству или по договору дарения либо ранее был произведен раздел имущества, приобретенного в браке. Договор об отчуждении имущества, являющегося общей совместной собственностью, может быть удостоверен без истребования заявления о согласии другого супруга в том случае, если он не проживает по месту нахождения отчуждаемого недвижимого имущества и место его жительства неизвестно. Это обстоятельство должно быть подтверждено вступившим в законную силу решением суда о признании супруга безвестно отсутствующим. Если супруг лица, отчуждающего квартиру, дом, земельный участок, иной объект недвижимости, уклоняется отдачи письменного согласия на отчуждение названного имущества супругом, на имя которого оно зарегистрировано, то супруг, желающий удостоверить отчуждение, может передать через нотариальную контору заявление другому супругу с предложением явиться в нотариальную контору для определения его доли в отчуждаемом имуществе. Если тот не явится в нотариальную контору к назначенному сроку и в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении названного имущества от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу значится это имущество. Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом. Содержание такого заявления должно быть доведено до сведения покупателя, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, делает соответствующую пометку на заявлении. В случае отчуждения доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности нотариус должен убедиться в том, что продавцом соблюдены требования ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. В этом извещении продавец обязан указать цену и другие условия, по которым он продает свою долю. Продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу только в том случае, если остальные участники обшей долевой собственности откажутся от ее приобретения или не приобретут продаваемую долю в течение месяца. В отношении движимого имущества действует аналогичное правило за исключением срока преимущественного права — в течение десяти дней со дня извещения. Такая норма предусмотрена в целях защиты интересов участников общей собственности. Все участники общей собственности имеют одинаковые преимущественные права на приобретение отчуждаемой доли перед третьими лицами. В случае спора преимущество имеет тот участник обшей собственности, кто заключит договор первым. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с момента продажи доли другому лицу. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже может служить свидетельство нотариальной конторы о передаче заявления продавца или заявления участников общей долевой собственности об отказе от осуществления ими преимущественного права покупки продаваемой доли. Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой собственности должна быть засвидетельствована нотариально. Свидетельствование подлинности подписи участников общей долевой собственности не требуется, если они лично явились в нотариальную контору и лично в присутствии нотариуса подписали заявление. Нотариус устанавливает их личность, о чем делает отметку на заявлении, указывая все реквизиты документов, удостоверяющих личность. Заявления участников общей долевой собственности, свидетельство о передаче заявления приобщаются к экземпляру договора, хранящемуся в делах нотариальной конторы. Если доля отчуждается одному из участников общей долевой собственности, то извещение других участников не требуется. Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и соблюдения всех требований, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, в том числе и его отчуждение, осуществляется по согласованию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. При удостоверении сделок об отчуждении квартиры, дома, земельного участка, принадлежащих несовершеннолетнему, нотариус руководствуется требованиями ГК РФ и СК РФ, о которых уже говорилось. При отчуждении доли недвижимого имущества правоустанавливающий документ остается на руках участников общей собственности, но на нем делается отметка об отчуждении доли. Правоустанавливающим документом на отчужденную долю будет являться договор ее купли-продажи. В договоре об отчуждении доли жилого дома или квартиры может быть указан порядок пользования конкретными ее частями, если есть соответствующее соглашение между участниками общей долевой собственности или они дали письменное согласие. При удостоверении договоров на отчуждение недвижимого имущества нотариус истребует, кроме прочих документов, справку бюро технической инвентаризации об оценке отчуждаемого имущества. В соответствии с законодательством цена договора определяется соглашением сторон, однако нотариус взимает госпошлину с суммы, указанной в справке БТИ, если договорная сумма ниже, или суммы, назначенной сторонами, если она выше, чем указанная в справке БТИ. Граждане и юридические лица имеют право купли-продажи, дарения, мены и совершения иных сделок с земельными участками. Сделки с земельными участками, совершаемые гражданами или юридическими лицами, удостоверяются нотариусом по месту нахождения земельного участка. Для удостоверения сделки нотариусу необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Ими являются свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт и др. Если фактические размеры земельного участка после проведения геодезических работ расходятся с размерами, указанными в правоустанавлйвающем документе на землю, то на разницу размера земельного участка может быть внесено дополнительное решение и выдано новое свидетельство на предоставленную часть земельного участка. Если же размер земельного участка по результатам геодезических работ оказался меньше, чем указан в правоустанавливающих документах, то объектом сделки может быть земельный участок, площадь которого не превышает площади участка, указанной в правоустанавливающих документах, и фактически занимаемый собственником на местности. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению земельного участка свидетельство на право собственности на землю или государственный акт возвращаются с отметкой на лицевой стороне правоустанавливающего документа об удостоверении договора. Отметка содержит дату, реестровый номер, наименование сделки, печать и подпись нотариуса. Правоустанавливающий документ вместе с договором представляются в земельный комитет, где договор регистрируется. Затем указанный документ с отметкой нотариуса изымается, а приобретателю выдается новый правоустанавливающий документ. При дарении земельного участка близким родственникам земельные комитеты (иные компетентные органы) муниципального образования, в пределах территории которого расположен отчуждаемый земельный участок, оформляют схему участка с указанием кадастрового номера. В случае, когда удостоверяется последующая сделка об отчуждении земельного участка, предыдущий договор отчуждения нотариусом изымается, приобщается к экземпляру договора, хранящегося в делах нотариуса. Документами, устанавливающими право собственности на земельный участок (правоустанавливающими документами), являются: решения, постановления, распоряжения компетентного органа; договор продажи недвижимости, договор продажи предприятий, договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, договор дарения, договор мены, договор залога (ипотеки), договор ренты, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, договор аренды земельной доли, договор аренды земельного участка (несельскохозяйственного назначения), договор аренды — эти документы дают право на получение соответствующих правоустанавливающих документов. Нормативно-правовыми актами РФ утверждены типовые формы отдельных правоустанавливающих документов: 1) Свидетельство на право собственности, утвержденное Указом Президента РФ от 27,10.93 № 1767; 2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177; 3) Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 №177; 4) Государственный акт на право собственности на землю — его форма утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493; 5) Свидетельство о праве собственности на землю, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 18.03.92 №177. Следует обратить внимание, что государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством на право собственности. Залог имущества является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). По договору залога залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого залогодержатель может удовлетворить свои требования в случае неисполнении обязательства. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение составляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требования об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом. Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяются нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме правоустанавливающего документа, нотариус истребует справку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указывается предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обязательства, в обеспечении которого осуществляется залог. При удостоверении договора залога квартиры, дома одновременно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества. Договор о залоге (об ипотеке) недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с соответствующим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения договор об ипотеке признается недействительным. Государственную регистрацию договоров о залоге (ипотеке) осуществляют органы, регистрирующие вещные права на закладываемое имущество. Залог признается зарегистрированным с момента внесения сведений о нем в соответствующий реестр и присвоения соответствующего номера. При ипотеке земельного участка применяются аналогичные правила. Договор об ипотеке земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству (иного компетентного органа) муниципального образования, в пределах которого расположен закладываемый земельный участок. При регистрации договора о залоге (об ипотеке) регистратор указанного органа делает отметку о наличии залога на третьей странице свидетельства о праве собственности на землю. Необходимо учесть, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если это не предусмотрено договором залога (ипотеки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.
<< | >>
Источник: Власов Ю.Н., Калинин В.В.. Нотариат. Курс лекций.. 2001

Еще по теме 3. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации.:

  1. Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
  2. § 9. Понятие объекта, или имущества в праве. Недвижимое и движимое имущество и другие виды имуществ по свойствам их и субъектам. Имущество как целое и деньги
  3. § 44. Какие обязательства переходят от покупщика с недвижимым имуществом. - Прекращается ли продажей действие договоров о найме имущества, заключенных прежним владельцем
  4. Лекция 12. ВЫДАЧА СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ СУПРУГОВ. НАЛОЖЕНИЕ И СНЯТИЕ ЗАПРЕЩЕНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА
  5. РОЛЬ КОНСТИТУЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СТАНОВЛЕНИИ И РАЗВИТИИ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
  6. Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
  7. § 40. Понятие о запродаже, по системе нашего свода. - Запродажная запись о недвижимом имуществе. - Значение срока. - Запрещение вступать во владение запроданным имуществом. - Задаточная расписка
  8. 3. Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества.
  9. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
  10. § 14. Отношения супругов по имуществу. - Германское начало общения имуществ в браке и римская система приданого. - Особое имущество жены.
  11. § 45. Договор о найме имуществ. - Предмет его. - Плата. - Отношение сторон. - Обязанность хозяина. - Передача. - Поддержание имущества.
  12. 7. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
  13. Как разделить недвижимое имущество?
  14. 9.2. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество
  15. Определение стоимости недвижимого имущества
  16. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация заложенного имущества
  17. 118. - Наследование недвижимого имущества
  18. 4.3.1. Перечень имущества, не подлежащего амортизации
  19. Тема 3. Законодательство о недвижимом имуществе
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальная юстиция - Юридическая антропология‎ - Юридическая техника - Юридическая этика -