<<
>>

Передача прав, связанных с заключением договора, арендных прав

Совершение операций по передаче прав, связанных с правом заключения договора регламентируются гражданским законодательством России. В основном это так называемые субдоговоры, когда основной договор перезаключается с третьим лицом.

Под передачей арендных прав в гражданском и земельном законодательстве понимают передачу действующим арендатором третьим лицам своих прав пользоваться арендованным имуществом и иных прав, вытекающих из договора аренды (ст. 615, 631 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды; досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

Организация может продать третьему лицу право на заключение договора аренды земли. В соответствии с п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за некоторыми исключениями. Победитель торгов может в установленных законом случаях переуступить право заключить договор аренды другому лицу[30].

Осуществление указанных прав, возможно, как с согласия первого лица, так и без его согласия (ст. 638, 615 и др. ГК РФ).

При совершении операций по передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в том же порядке, что и при обычной реализации.

Исключением из данного правила являются договора по передаче

прав на использование интеллектуальной собственности в соответствии с пп.

1и 5 ст. 1238 ГК РФ.

При заключении сублицензионного договора на право использования объектов интеллектуальной собственности, как изобретение, полезная модель, промышленный образец, программа для ЭВМ, база данных, топология интегральных микросхем или секрет производства (ноу-хау), применяется льгота, предусмотренная пп. 26 п. 2 ст. 149 НК РФ.

При заключении сублицензионного договора в отношении объектов интеллектуальной собственности, не перечисленных в пп. 26 п. 2 ст. 149 НК РФ исчисление НДС производится в общеустановленном порядке.

В отличие от всех прочих видов реализации имущественных прав, перечисленных в ст. 155 Налогового кодекса РФ, в данном случае НДС исчисляется по прямой ставке — 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Моментом возникновения налоговой базы является день передачи имущественных прав новому владельцу в соответствии с условиями договора (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Не позднее пяти календарных дней со дня получения предоплаты и (или) передачи прав необходимо выставить покупателю счетфактуру, зарегистрировать его в книге продаж и второй экземпляр хранить в журнале выставленных счетов-фактур.

Пример 1

ЗАО «ККСС» — заказчик заключило договор подряда на строительство склада на общую сумму 1,5 млн руб. с ЗАО «Монтаж» — подрядчик. В свою очередь ЗАО «Монтаж» заключило субподрядный договор с ООО « Строитель» на проведение определенных работ по строительству склада на сумму 0,5 млн руб. Договором подряда и субподряда предусмотрены расчеты по окончании строительства после подписания акта выполненных работ ф.2-КС. Налоговые обязательства контрагентов следующие.

ООО «Строитель» представляет ЗАО «Монтаж» акт выполненных работ и счет-фактуру на сумму 0,590 млн руб. [(0,5 млн • 0,18) + + 0,5 млн руб.] НДС в сумме 0,09 млн руб. подлежит уплате в бюджет.

ЗАО «Монтаж» представляет ЗАО «ККСС» акт выполненных работ и счет-фактуру на сумму 1,770 млн руб. [(1,500 млн • 0,18) + + 1,500 млн]. При этом организация имеет право на применение налогового вычета НДС уплаченного ООО «Строитель) в сумме 0,09 млн руб.

НДС в сумме 0,180 млн руб. (0,270 млн — 0,090 млн) подлежит уплате в бюджет.

ЗАО «ККСС» после постановки на бухгалтерский учет объекта основных средств — склада имеет право применить налоговый вычет в сумме 0,270 млн руб. в соответствии со счетом-фактурой, представленного ЗАО «Монтаж».

Пример 2

В январе организацией ККСС приобретено на аукционе право аренды земельного участка, принадлежащего на праве владения муниципальному образованию, на пять лет. Стоимость права аренды составила 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.). Ежемесячная арендная плата за земельный участок договором установлена в 20 000 руб. В августе этого же года по согласованию с муниципалитетом организация ККСС уступает право аренды земельного участка организации БМВ за 450 000 руб. (без учета НДС).

Налоговые обязательства следующие.

Муниципальное образование при получении оплаты за приобретение права аренды от ККСС уплачивает самостоятельно в бюджет НДС в сумме 54 000 руб.[31] В течении пяти дней выставляет организации счет-фактуру. Арендные ежемесячные платежи налогом не облагаются.

Организация ККСС при соблюдении условий по применению налогового вычета имеет право «входящий» НДС в сумме 54 000 руб. принять к вычету. По операции уступки права аренды организации БМВ необходимо исчислить налог и выписать счет фактуру на общую договорную сумму 531000 руб. (450 000 + 81 000), сумма НДС составит 81 000 руб. (450 000 • 0,18).

Организация БМВ после получения первичных документов имеет право применить налоговый вычет в сумме 81 000 руб.

2.6 Передача имущественных прав на жилые дома и нежилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места

Передача имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи возможна в тех случаях, когда право собственности на имущество еще не зарегистрировано.

В большинстве случаев указанные права возникают из инвестиционных договоров или договоров участия в долевом строительстве.

Права и обязанности участников таких договоров установлены Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта недвижимости (здания, квартиры или доли в них). До окончания строительных работ инвестор может передать принадлежащее ему имущественное право третьему лицу, в том числе и по договору уступки права требования (ст. 6 Закона № 39-ФЗ).

Передача имущественных прав по договору участия в долевом строительстве возможна после уплаты участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Передача имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и затратами на его приобретение. Таким образом, налоговая база представляет собой разницу между доходами от продажи права и расходами на его приобретение.[32]

Налоговая ставка установлена как расчетная 100% от 18/118. Обязанность исчислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором заключен договор уступки. В случае если договор уступки подлежит государственной регистрации, то момент уступки — дата государственной регистрации договора.

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места продавец обязан предъявить к оплате покупателю сумму налога и выставить счет-фактуру

Пример

ОАО «Усадьба» по договору долевого участия в строительстве жилого дома внесла денежные средства в сумме 20 000 000 руб. строительной компании «Стройинвест». До окончания строительства «Усадьба» уступает свое право долевого участия ОАО «Город» за 24 500 000 руб. (в том числе НДС.)

Налоговые обязательства:

При перечислении инвестиционных средств в сумме 20 000 000 руб., налоговых обязательств не возникает на основании пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ.

ОАО «Усадьба» обязана исчислить НДС по расчетной ставке с разницы между полученным доходом в 24 500 000 руб. и произведенным расходом в 20 000 000 руб. Сумма налога подлежащая уплате в бюджет составила 686 441 руб. [(24 500 000 — 20 000 000) х х 18/118 • 1]. Счет-фактура за данный налоговый период, в котором произошла передача прав, выписывается в общеустановленном порядке.

ОАО «Город» может иметь право на вычет только в случае использования жилого помещения в налогооблагаемой НДС деятельности.

Полученный от первоначального инвестора счет-фактуру необходимо зарегистрировать в книге покупок.

При передаче имущественных прав на нежилые помещения[33] налоговые обязательства определяются в том же порядке, что и по жилым домам и помещениям. 

<< | >>
Источник: Оканова Т. Н.. Налогообложение коммерческой деятельности: учебно-практ. пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению «Торговое дело» и по специальностям «Коммерция (торговое дело)» и «Маркетинг». 2013

Еще по теме Передача прав, связанных с заключением договора, арендных прав:

  1. Лекция 15. Обязательства по использованию прав на объекты интеллектуальной собственности 15.1. Общая характеристика обязательств по использованию прав на объекты интеллектуальной собственности. 15.2. Авторские договоры. 15.3. Договоры о передаче смежных прав. 15.4. Патентно-лицензионные договоры. 15.5. Патентно-лицензионные договоры, предметом которых являются права на товарный знак. 15.6. Договор коммерческой концессии /франчайзинга/. 15.7. Договоры на выполнение научно-иссл
  2. Договоры о передаче прав на передачи эфирного и кабельного вещания
  3. 15.3. Договоры о передаче смежных прав
  4. Договоры о передаче прав на исполнения
  5. § 12.6. Содержание договоров по передаче имущественных прав
  6. Особенности договоров о передаче смежных прав
  7. § 12.4. Передача имущественных прав по авторскому договору.
  8. § 12.5. Виды авторских договоров на передачу имущественных прав
  9. Договори на передачу (відчуження) прав на сорт
  10. § 29. Передача и переход прав по обязательствам. - Римская конструкция права передачи. - Облегчение передачи новейшим законодательством. - Передаточная надпись.
  11. § 2. Договори на передачу майнового права на науково-технічну продукцію та прав на її використання
  12. 4.2. Передача некоторых исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также прав пользования этими результатами
  13. 4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫХ ПОДЪЕЗДНЫХ ПУТЕЙ, И ДОГОВОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПОДАЧЕЙ И УБОРКОЙ ВАГОНОВ
  14. 8.3.4. Уступка арендного права, а также права на заключение договора
  15. 5.3. Передача исключительных прав
  16. Передача обеспечительных прав