<<
>>

Расприватизация жилья

Приватизация, как известно, осуществляется посредством заключения договора передачи жилья в собственность, сторонами которого выступают гражданин, получающий жилое помещение, и органы государственной власти или местного самоуправления (ст.

7 Закона РФ от 4 июля 1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)

На практике встречаются такие случаи, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, изъявляют желание отказаться от приватизации. Мотивы таких действий весьма разнообразны, но доминирующим из них является большая ставка налога на недвижимость, расходы на обслуживание и ремонт жилого помещения. Большинство из желающих осуществить реприватизацию – это пенсионеры. Такой порядок в науке именуется деприватизация , а также – «расприватизация», т. е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье. В юридической литературе встречается термин «приватизация наоборот», который является аналогом расприватизации. Таким образом, можно сделать вывод, что расприватизация носит прямо противоположный характер по сравнению с приватизацией. Данные термины не нашли своего законодательного закрепления, поэтому не являются официальными, а носят сугубо доктринальный характер.

Также причиной, которая побуждает граждан отказаться от приватизации является изменения порядка перехода прав на квартиру после смерти одного из собственников, так как у него при приватизации появляются наследники, может быть, не желанные для остальных собственников. Плюс ко всему, приходится оформлять договоры дарения или завещания, чтобы передать квартиру, например, внуку. Это влечет за собой уплату дополнительных налогов, тогда как без оформления права собственности достаточно прописать внука на желанные квадратные метры. Наряду с вышеперечисленными факторами, которые побуждают граждан отказаться от приватизации, оказалось, что приватизированную квартиру трудно обменять, или в порядке улучшения жилищных условий гражданин получает другую квартиру и хочет приватизировать эту вторую, лучшую, квартиру, взамен первой.

Для расприватизации квартиры необходимо признание недействительным договора передачи прав на жилое помещение.

Порядок расприватизация жилых помещений Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», регулирующим этот вид отношений ранее не определялся. Поэтому, на сегодняшний день, законодатель ликвидировал данный пробел и включил закон ст. 9.1. Данные изменения были внесены 20 мая 2002 г.

Такая возможность, при определенных условиях, была предусмотрена и раньше. Пунктом 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением Государственного комитета по коммунальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4, предусмотрено, что при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

В данном случае законодатель предусматривает следующий порядок. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований (ст. 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Но закон не оговаривает процессуальную сторону расприватизации, т. е. не устанавливает перечень документов, которые необходимы для ее осуществления, куда обращаться, сроки и другие немаловажные вопросы, которые, несомненно, возникают на практике.

Следует начать с того, что расприватизация распространяется только на тех, кто сам производил приватизацию квартиры. Если же квартира построена в ЖСК, приобретена по договору купли-продажи недвижимости, получена в наследство или по договору дарения, передать такое жилье в собственность муниципалитета, т. е. произвести расприватизацию – нельзя.

В силу того, что процедурная сторона расприватизации не нашла своего отражения в законе «О приватизации жилищного фонда в РФ», необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ. Из анализа положений о приватизации, которые закреплены в ГК РФ, процесс расприватизации напоминает процесс приватизации, пройденный в обратном порядке.

Поскольку для приватизации квартиры заключался договор о приватизации, поэтому порядок расприватизации является ни чем иным, как расторжение соответствующего договора.

Ряд ученых-правоведов говорят о том, что расприватизация может производиться двумя способами: путем расторжения договора и передачи квартиры в собственность (ст. 450 ГК РФ) или признания такого договора недействительным (ст. 166 ГК РФ). В обоих случаях жилое помещение возвращается в государственную или муниципальную собственность. Но эта позиция является весьма спорной. По сей день в науке не утихают споры по поводу характера возникающих в таком случае отношений – то ли это отношения по расторжению договора, то ли по признанию его недействительным, то ли «в чистом виде» реституция.

Толстой Ю.К. справедливо указывает, что о расторжении договора может идти речь, когда договор (полностью или частично) еще не исполнен. Если же договор к моменту последующей деприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Не всегда можно воспользоваться и таким инструментом, как признание договора недействительным. Для этого необходимо наличие предусмотренных законом оснований, к числу которых ошибка в мотивах не относится. Выход в том, чтобы предоставить гражданину право на заключение договора о деприватизации жилья, в котором было бы предусмотрено, что гражданин остается проживать в том же помещении в качестве нанимателя.

Можно таким образом возвратить стороны в положение, в котором они находились до приватизации жилья, хотя в основе реституции в данном случае и нет признания договора недействительным.18

Поспелов О.В. считает, что право на приватизацию жилья восстанавливается лишь при признании договора приватизации недействительным по какому-либо основанию ничтожности. При ничтожности сделки приватизации жилья договор приватизации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, т. е. следует считать, что граждане не приобрели право частной собственности на жилье и не использовали свое право на приватизацию жилья. В случае с признанием судом недействительным оспоримого договора приватизации имеет место лишь двусторонняя реституция: квартира из частной собственности граждан возвращается в государственный или муниципальный жилищный фонд; граждане приобретают право пользования указанной квартирой на условиях договора найма. Таким образом, по оспоримым договорам приватизации право граждан на приватизацию жилья не восстанавливается. Одновременно О.В. Поспелов указывает на недопустимость использования термина «повторная приватизация жилья».19

Обратившись к ЖК РФ, можно обратить внимание на то, что законодатель устанавливает два различных института:

1) признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным;

2) деприватизация жилья.

Признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным предусматривается п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“». В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Именно в данном случае закон ничего не говорит о возможном сохранении права на приватизацию. Отсюда следует, что при признании договора приватизации недействительным, право на повторную приватизацию утрачивается. Это связано сем, что одним из признаков приватизации, который закреплен в законе, является «принцип одноразовости приватизации». В статье 9.1. закона «О приватизации» речь идет о том, что после расприватизации, гражданин имеет право на новое заключение договора о приватизации жилого помещения в государственном или муниципальном фонде. Исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным не является разновидностью расприватизации и смешивать данные положения не допустимо. Поэтому, расприватизация осуществляется по средствам расторжения договора о приватизации. Для определения данного порядка следует обратиться к положениям ГК РФ о расторжении договора.

Расторжение договора передачи осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке, если одна из сторон ответит отказом на предложение о расторжении (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Основанием для расторжения договора может служить, например, существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Таким образом, расприватизация также распадается на виды:

1) расприватизация по соглашению сторон;

2) расприватизация в судебном порядке.

Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда (ст. 453 ГК РФ). Рассматриваемая ситуация предполагает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи.

В случае расприватизации жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст.

ст. 168–179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т. п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность.

При установлении недействительности договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации как ничтожной сделки право на приватизацию жилья восстанавливается всегда на основании закона. При признании судом договора о передаче жилья в собственность недействительным, право на приватизацию жилья восстанавливается по усмотрению суда, исходя из фактических обстоятельств дела. Такое положение согласуется с п. 13 названного постановления Пленума ВС РФ, где указано, что если члены семьи нанимателя имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора приватизации жилого помещения. Отметим, именно в рамках такой формы осуществляется защита прав членов семьи нанимателя, давших согласие на приватизацию жилого помещения другими проживающими с ними лицами.

Четкое законодательное «разведение» деприватизации и признания недействительным договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными, позволит закрепить соответствующие правовые гарантии для лиц – участников приватизации, устранить пробел в законодательстве в отношении применения последствий недействительности сделок, разрешить вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения в определенных случаях.20

Процессуальная сторона деприватизации не регламентирована законом. Бойцов Г.В. в своей статье «Приватизация, деприватизация жилья» указывает на следующий порядок деприватизации:

1) граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации (являющихся для них единственным местом проживания), желающие передать свободное от обязательств жилое помещение в собственность г. Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе;

2) город не вправе принимать жилые помещения не свободные от обязательств. В случае, если после регистрации договора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не является свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность городу, об этом мы уже говорили с вами ранее;

3) передача жилых помещений в собственность г. Москвы осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в лице заместителя руководителя – начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения;

4) при оформлении договора передачи жилой площади в собственность г. Москвы собственнику обязательно разъясняется, что в соответствии со ст. 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом;

5) после проведения государственной регистрации:

– гражданину выдается зарегистрированный экземпляр договора передачи;

– Департаменту – свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.

На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города;

6) после регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, передавшими приватизированное ими жилое помещение в собственность г. Москвы, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.

В распоряжении префекта (заместителя префекта) и в договоре социального найма указывается, что у всех граждан, проживающих на данной жилой площади, которые участвовали в приватизации переданного городу жилого помещения, право на повторную приватизацию не возникает, если иное не установлено федеральным законом.21

Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе следующие документы:

1) оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство).

В случае их отсутствия, представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРП;

2) документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный уполномоченным органом;

3) выписка из домовой книги (срок действия два месяца);

4) копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;

5) поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно (следует предупредить, что справки указанные в этом пункте выдаются в БТИ, услуга платная, но деньги, потраченные на получение указанных справок вам никто не вернет);

6) ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;

7) квитанция об оплате регистрационного сбора.

Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления собственником (ами) приватизированного жилого помещения (в соответствии с действующим законодательством).

Договор подписывается заместителем руководителя – начальником Управления с одной стороны и всеми собственниками с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации.22

<< | >>
Источник: А. М. Андрияхина, Е. А. Поздеева. «Предоставление жилья по договорам найма»: Омега-Л; Москва.. 2008

Еще по теме Расприватизация жилья:

  1. Расприватизация жилья
  2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И НОВЫЙ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС. Е. А. Суханов
  3. Расприватизация жилья
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Образовательное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правовое обеспечение профессиональной деятельности - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальное право - Юридическая антропология‎ - Юридическая периодика и сборники - Юридическая техника - Юридическая этика -