2.1. Приватизация жилого помещения

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации. С введением нового правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации изменились принципы и подходы к институту приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов социального использования.

Введение в Российской Федерации такого института, как приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст.

Постановление правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 устанавливает, что в результате принятия закона РФ доля частного жилищного фонда в 2000 г. составила более 63 % по сравнению с 33 % в 1990 г., а доля государственного муниципального жилищного фонда сократилась с 67 % до 34,8 %.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 10 декабря 2002 г. № 316-O,17 право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предполагает, как вытекает из преамбулы Закона РФ «O приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», создание гражданам равных правовых условий для осуществления выбора способа удовлетворения потребности в жилье на основе свободы выбора местожительства, а также возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости.

Приобретение жилища в собственность – главная форма удовлетворения жилищной потребности в условиях рыночной экономики. Гражданским законодательством предусматривается, что граждане имеют право приобретения жилья в частную собственность. Право собственности на жилище может возникать по разным юридическим основаниям. Прежде всего, это жилищное строительство: право собственности согласно ст. 219 ГК РФ возникает «на вновь создаваемое недвижимое имущество». Если оно (в частности, жилище) подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Государство стимулирует строительство жилья за счет собственных средств населения и привлечения иных внебюджетных источников.

К числу важнейших оснований приобретения гражданином жилья в частную собственность относится приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Первоначально в правовых актах, принятых в 1990–1991 гг., предусматривалась приватизация жилья в форме его выкупа, т. е. на условиях полной или частичной оплаты. В Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация трактовалась как бесплатная передача или продажа гражданам занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде. Бесплатная передача жилья в собственность граждан была провозглашена в 1992 г.

В соответствии с действующим законодательством, право на приватизацию признается только за гражданами, занимающими на основе договора найма жилые помещения в домах государственного и муниципального фондов. Правовые нормы о приватизации не распространяются на другие отношения, связанные с возникновением у гражданина права собственности на занимаемое им жилое помещение, в частности на возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение у колхоза.

Правовое регулирование процесса приватизации осуществляется на основе Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации». Данный правовой акт является первым документом, который устанавливает и раскрывает основные понятия процесса приватизации, а также принципы такой процедуры. Как уже было отмечено, в настоящее время процесс приватизации продлен до 2010 г. Это дает гражданам возможность спокойно и беспрепятственно, при наличии желания оформить в собственность жилые помещения, которые они занимают на основе договора социального найма. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 27 июля 2006 г.) в ст. 1 указывает, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Данное определение четко очерчивает сферу своего действия. Так, в порядке приватизации граждане имеют право приобретать в собственность жилые помещения из государственного и муниципального фонда. Следует напомнить, что понятия государственного и муниципального фонда раскрывает Жилищный кодекс РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 19 ЖК РФ государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Законодатель также устанавливает объекты, изъятые из приватизации . Так, согласно ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Предоставление жилья посредством приватизации осуществляется бесплатно. Данное правило четко определено в ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Процедура приватизации базируется на ряде принципов. Как известно, принципы – это основополагающие, исходные начала, идеи. К принципам приватизации следует отнести:

1) добровольность;

2) бесплатность;

3) одноразовость.

Принцип добровольности процесса приватизации означает, что на процесс формирования решения о приобретении в собственность жилого помещения, которое занимает гражданин на основании социального найма жилого помещения, не влияют никакие посторонние факторы.

В статье 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» указывается, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Таким образом, указанная статья закрепляет принципы одноразовости и бесплатности приватизации.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Это правило продиктовано тем, что при достижении 18 лет процесс формирования сознания лица завершается, следовательно, он в полной мере может принимать решения такого рода.

На практике часто возникает вопрос о том, не утрачивают ли граждане, проживающие совместно с лицом, осуществляющим приватизацию жилого помещения, права после такого процесса. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применении судамизакона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в РФ“» (в ред. от 21 декабря 1993 г.) (с изм. и доп. от 25 октября 1996 г.) дает ряд разъяснений по данному вопросу. В частности, в п. 5 указывается, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. Отсюда следует, что осуществление приватизации жилого помещения одним членом семьи не лишает реализации аналогичного права других членов семьи.

Закон подробно регламентирует субъективный состав приватизации . Так, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости – по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными (ст. 3.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Следует отметить, кто не является субъектом приватизации и кому из граждан по данному основанию будет отказано в приватизации жилого помещения. Пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.

В пункте 13 Постановления указывается, что наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом. Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях (например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа) суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

Согласно статье 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Следовательно, лицо, желающее осуществить приватизацию, должно обратиться в соответствующие органы с заявлением. Закон устанавливает временные рамки рассмотрения данным органом заявления гражданина. Такое положение стабилизирует процедуру приватизации. Так, согласно ст. 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении данных требований, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Правоотношения, которые возникают в результате приватизации между Российской Федерацией, местным самоуправлением, с одной стороны, и гражданами – с другой, регулируются посредством составления договора. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» в п. 8 обращает внимание на то, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации в исполнительном органе местного Совета, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Правовыми последствиями, результатом приватизации является право собственности на жилое помещение, которые ранее использовались гражданином на основании договора социального найма жилых помещений. Отсюда следует, что ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ч. ч. 1, 3 ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ») (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“». В п. 10 указанного Постановления устанавливается, что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

Согласно ст. 246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.