§ 1. ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ СОХРАННОСТИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Важнейшей обязанностью наймодателя по договору найма жилого помещения является обеспечение сохранности жилья, увеличение срока его службы, правильная организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Согласно ЖК РСФСР (ст. 141) наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Эксплуатация и ремонт государственного и общественного жилищных фондов, а также фонда ЖСК осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Обязанности наймодателя, определенные ст. 141 ЖК РСФСР, конкретизируются в подзаконных правовых актах. Согласно законодательству Российской Федерации государственные организации, предприятия, учреждения — наймодатели — несут обязанности двоякого рода: перед государством — по обеспечению сохранности вверенного им государственного жилищного фонда; перед гражданами — нанимателями жилых помещений — по созданию им надлежащих условий для проживания в соответствии .с договором найма жилого помещения. По характеру работ и соответственно источникам финансирования различаются два вида ремонта: капитальный и текущий. Капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. На наймодателе лежит обязанность по ремонту жилых помещений, вызванному неисправностью частей здания или домового (инженерного) оборудования (например, протечкой крыши дома, потолка, неисправностью труб водопровода и т. п.). В обязанности наймодателя входит также замена изношенных дверей, окон, полов и др. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Под физическим износом жилых зданий понимается ухудшение технического состояния здания или его конструктивных элементов (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит снижение их ценности. Физический износ жилого дома влияет на решение вопросов о его сносе, производстве ремонта и т. д. Установлены предельные величины физического износа, при которых жилой дом признается непригодным для проживания. Физический износ здания определяется по единым утвержденным правилам, по результатам обследования специалистами состояния несущих конструкций дома и его технических элементов. Согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 обследование жилищного фонда должно проводиться один раз в пять лет. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: секции, этажи и т. д. (так называемый выборочный элементный капитальный ремонт). Капитальный ремонт на практике включает также работы по ликвидации (уменьшению) морального износа. Под моральным износом жилых зданий понимается обычно обесценивание жилого дома в результате несоответствия архитектурно-планировочных и конструкторских качеств, уровня внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменяющимся к ним требованиям населения. Как свидетельствует практика, жилые дома, по общему правилу, подвергаются моральном износу быстрее,, чем физическому. Устранению морального износа жилых домов уделяется большое внимание. Так, на ликвидацию и уменьшение морального износа жилых домов в Москве затрачивается до 35% всех средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда. Мероприятиями по ликвидации морального износа жилых домов обычно предусматривается, что в процессе капитального ремонта жилых домов должны производиться работы по перепланировке помещений в больших старых коммунальных квартирах в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей. Финансирование затрат на текущий и капитальный ремонт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств — за счет государственного бюджета. Затраты на ремонт ведомственного жилищного фонда покрываются за счет средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций. Ремонт общественного жилищного фонда осуществляется за счет собственных средств владельцев фонда. Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику либо физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также ^застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору. Строительство, реконструкция и ремонт жилья (особенно капитальный ремонт) осуществляются на основе особого строительного разрешения, выдаваемого местной I.администрацией в срок не более одного месяца с момента обращения (см. ст. 23 Закона), Капитальный ремонт, по общему правилу, производится наймодателем. На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (например, в доме маневренного жилищного фонда), если ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи. За счет жилищно-эксплуатационных организаций выполняются, в частности, следующие работы по ремонту жилого дома или жилых помещений: ремонт и замена в жилых помещениях дверей, оконных рам, полов, отопительных печей, кухонных плит, инженерных сетей и санитарно-технического оборудования (за исключением случаев преждевременного , выхода их из строя по вине жильцов); работы по внутриквартирному текущему ремонту, вызванному несвоевременным устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилых домов и их оборудования (например, вызванному протечкой неисправной крыши)259. Наймодатель обязан производить в установленные сроки осмотры жилого помещения, жилого дома и профилактическое обслуживание оборудования в целях своевременного принятия мер по обеспечению сохранности жилищного фонда. По результатам осмотра жилищно-эксплуатационная организация обязана принять решение о необходимости производства текущего или капитального ремонта260.