РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ

Один из важнейших аспектов сектора розничной торговли — это аренда недвижимости. Как и в других частях этой книги, где речь идет о сложных юридических вопросах, приводимые здесь рекомендации носят общий характер. Договоры аренды — очень сложные и важные документы. Всегда следует консультироваться с юристом, прежде чем предпринимать какие-либо шаги по аренде недвижимости. Многие независимые розничные предприятия работают в арендуемых помещениях. Для таких предприятий местонахождение является одним из ключевых факторов, поэтому большинство из них стараются подписывать договоры на срок 10, 15 и даже 25 лет. Благодаря этому обеспечивается достаточно высокая степень надежности. Вместе с тем долгосрочные договоры имеют и существенный недостаток: вы обязаны соблюдать условия аренды, независимо от текущей ситуации на вашем предприятии. Давно ли вы заглядывали в свой договор аренды? Если в соответствии с его положениями при продаже компании ваши арендные обязательства переходят к покупателю, считайте, что вам крупно повезло, —такие случаи очень редки. Как правило, проблему составляют два момента. Длящееся обязательство Под длящимся обязательством понимается следующее: когда вы переуступаете права аренды другой стороне (физическому или юридическому лицу, покупающему ваш бизнес), в случае нарушения этой стороной условий оплаты или иных условий аренды вы продолжаете нести ответственность перед арендодателем. Приведем пример. Скажем, вы продали свое предприятие, переуступив покупателю права аренды сроком на пять лет, а через год новый владелец обанкротился. В этом случае вы продолжите нести арендные обязательства оставшиеся четыре года, несмотря на ваш уход из бизнеса и уверенность в сохранности полученных денег на банковском счете. Если же ваш бизнес зарегистрирован как компания с ограниченной ответственностью, может случиться так, что именно она (а не вы лично) является участником договора аренды. Тогда в случае продажи вами всех своих акций обязательства переходят к новым акционерам. Тем не менее, если вы дали личные гарантии по договору аренды, вся ответственность по-прежнему будет лежать на вас. Вот мы и подошли ко второму «проблемному» моменту. Обязательство гаранта Учредить компанию с ограниченной ответственностью не составляет труда, эта форма собственности обеспечивает хорошую защиту интересов акционеров. При ликвидации такой компании ее обязательства, как правило, аннулируются.
Именно поэтому большинство арендодателей стремятся добиться от акционеров и/или директоров компании личных гарантий по арендным обязательствам. Это означает, что, если ваша компания или новые владельцы, купившие ее, прекращают арендные платежи, вам придется расплачиваться за них. Результат будет тем же, что и в случае длящегося обязательства. Итак, указанные положения определяют основные принципы передачи ответственности при переуступке прав аренды. Вместе с тем, Закон об отношениях арендодателя и арендаторов 1995 г., вступивший в силу с 1 января 1996 г., изменил ситуацию. В частности, договоры аренды, заключенные после 1 января 1996 г., обычно содержат положения, позволяющие арендодателю потребовать от прежнего арендатора подписать так называемое «специальное гарантийное соглашение». В соответствии с этим документом прежний арендатор гарантирует выполнение обязательств новым арендатором, но только на период первой переуступки прав аренды. Это означает, что в случае последующей переуступки прав (когда ваш покупатель переуступит права аренды кому- либо еще) ваши гарантийные обязательства автоматически прекращаются. Помимо указанного закона, существует кодекс поведения, регулирующий вопросы аренды коммерческой недвижимости. Его положениями руководствуются многие ведущие риелторы и компании, представляющие как арендодателей, так и арендаторов. Этот документ под названием Кодекс правил аренды коммерческой недвижимости в Англии и Уэльсе, принятый в 2007 г., призван обеспечить справедливые условия аренды, а также повысить уровень информированности населения, особенно представителей малого бизнеса. Иногда в договорах вместо личных гарантий предусматривается внесение гарантийного депозита. Допустим, вы предоставили арендодателю гарантийный депозит в размере полугодовой арендной платы. Если впоследствии вы продаете свое предприятие и переуступаете права аренды новому владельцу, арендодатель в большинстве случаев не обязан возвращать этот депозит и залоговая сумма будет находиться у него до истечения срока аренды. Это обстоятельство необходимо учитывать в соглашении о продаже — ведь вы можете потребовать от покупателя возмещения стоимости полугодовой аренды. В этом случае новый владелец получит эту сумму от арендодателя по истечении срока аренды.
<< | >>
Источник: Хеслоп Э.. Как оценить и продать свой бизнес. 2009

Еще по теме РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ:

  1. 13.3. Оптовая и розничная торговля
  2. 13.1.2 Розничная и оптовая торговля
  3. 6.4. Оптовая и розничная торговля
  4. Глава 4. КОМИССИОННАЯ РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ
  5. Право на розничную торговлю приходилось завоевывать.
  6. Розничная торговля и ее «упаковка»
  7. § 5. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КОМИССИИ НА ПРОДАЖУ ВЕЩЕЙ В ПОРЯДКЕ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ
  8. 13.1 Маркетинг в сфере розничной и оптовой торговли
  9. Глава 2. Бизнес-модель розничной торговли
  10. 13 глава ИССЛЕДОВАНИЯ В СФЕРЕ РОЗНИЧНОЙ и оптовой ТОРГОВЛИ
  11. Бадьин А., Тамберг В.. Брендинг в розничной торговле. Алгоритм построения с нуля, 2008
  12. КОНЪЮНКТУРА РЫНКА: СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ, ОПТОВАЯ И РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ, НАСЫЩЕННОСТЬ РЫНКА, РЕКЛАМА
  13. 2. Неразумные способы ограничения междуштатной торговли и торговли с иностранными государствами
  14. § 6. Договор розничной купли-продажи
  15. Оптово-розничный ребус