1. Понятие и элементы договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Соответственно, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к продаже недвижимости, если иное не предусмотрено специальными правилами § 7 гл.
30 ГК РФ. Определение договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) позволяет охарактеризовать его как: - договор об отчуждении имущества. - консенсуальный договор. Это означает, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (в отдельных случаях, с момента государственной регистрации) и момент заключения договора не связан с передачей недвижимости. Консенсуальная модель установлена императивной нормой (п. 1 ст. 433, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ) и не может быть изменена соглашением сторон. - возмездный договор, поскольку передача недвижимости обусловлена наличием встречного имущественного предоставления в виде уплаты цены, и наоборот. Возмездность договора является его конституирующим признаком, вытекающим из существа регулируемых данным договором отношений. - взаимный (синаллагматический) договор, так как юридические обязанности (равно, как и субъективные права) возникают у обеих сторон договора, причем эти обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловленный характер. Сторонами договора являются продавец и покупатель. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Однако возможность участия в договоре некоторых субъектов ограничена, исходя из объема и характера правосубъектности лица (например, некоммерческой организации), либо характера вещных прав лица на имущество (см., например, п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 1 ст. 297 ГК РФ, п. 1 ст. 298 ГК РФ, ст. 18-19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях"). Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости или предприятия требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Как правило, в качестве продавца выступает собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью. Однако поскольку договор продажи недвижимости носит консенсуальный характер, его заключение порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход титула в отношении вещи) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Соответственно, продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи, а в качестве продавца может выступать любое лицо, независимо от того является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в Едином государственном реестре.
Предметом договора выступает недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), не изъятое из оборота. Правила § 7 гл. 30 ГК РФ применяются к продаже любой недвижимости. Вместе с тем, законом могут устанавливаться особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества - см., например, ст. 558 ГК РФ (жилые помещения), § 8 гл. 30 ГК РФ (предприятия), ст. 37 ЗК РФ (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения). Предметом договора, в принципе, могут быть не только существующие, но и "будущие" недвижимые вещи, т.е. такие, которые в момент заключении договора либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Данное правило имеет целый ряд исключений: - в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу; - с учетом п. 1 ст. 37 ЗК РФ не могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельные участки, которых еще не существует; - с учетом ст. 219 ГК РФ не могут выступать в качестве предмета рассматриваемого договора такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, не прошедшие государственную регистрацию. Правила о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ). Цена. Поскольку любой договор купли-продажи опосредует экономические отношения "товар - деньги", цена может быть выражена только в деньгах. Цена договора продажи недвижимости является его существенным условием (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Допускается как прямое указание цены отчуждаемой недвижимости в денежных единицах, так и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Не исключена возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте. Если иное не предусмотрено законом или договором, цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Форма и момент заключения договора. Договор продажи недвижимости, под страхом его недействительности, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). По общему правилу договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания и не нуждается в государственной регистрации. Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности по договору. Последняя требуется во всех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). При этом ее отсутствие не влияет на действительность договора, а лишь означает его неисполнение.
<< | >>
Источник: Гонгало Б.М.. Нотариат и нотариальная деятельность учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов. 2009

Еще по теме 1. Понятие и элементы договора продажи недвижимости:

  1. 16.7. Договор продажи недвижимости
  2. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
  3. Стороны договора продажи недвижимости. Их права и обязанности
  4. § 44. Какие обязательства переходят от покупщика с недвижимым имуществом. - Прекращается ли продажей действие договоров о найме имущества, заключенных прежним владельцем
  5. Тема 7. Продажа недвижимости
  6. Продажа недвижимости
  7. § 10. Купля-продажа недвижимости
  8. § 1. Понятие и значение договора купли-продажи
  9. § 1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
  10. § 1. Понятие договора международной купли-продажи товаров
  11. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
  12. § 215. Понятие естественных элементов договоров
  13. Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве
  14. 2. Международная продажа недвижимости, находящейся за рубежом 246. - Компетенция российского нотариуса
  15. 1. Международная продажа недвижимости, находящейся в России А) Определение применимого права
  16. Права на недвижимость при продаже земельного участка
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений - Коммерческое право - Конкурсное право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право России - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминальная психология - Криминология - Международное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право интеллектуальной собственности - Право собственности - Право социального обеспечения - Право юридических лиц - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Социология права - Страховое право - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Судебное дело - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория и история государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Экологическое право‎ - Ювенальная юстиция - Юридическая антропология‎ - Юридическая техника - Юридическая этика -